El Sistema Torrens.-a
Introducción
El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajón, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no brinda toda la seguridad jurídica que sería de desear. Tanto es así, que en los países que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de títulos para dotar de cierta garantía la propiedad de los bienes inmuebles.
Si bien el propietario que figura en la inscripción no tendrá que probar una cadena de transmisiones con título suficiente del bien inmueble en cuestión, existe, como dijimos, la posibilidad de fáciles estafas y defraudaciones que obligan a los seguros mencionados. Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los países más desarrollados jurídicamente hablando, como es el caso de España, Italia y Francia, dotados de un sistema notarial latino. En estos sistemas, la persona de un funcionario imparcial actúa en la confección del acto o negocio jurídico, garantizando así la libre voluntad de los contratante y la posibilidad de volver sobre las causas de adquisición y analizarlas respecto a su valía y veracidad, lo que no ocurre en los sistemas anglosajones.
El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la implementación realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en 1858. Hasta entonces, existían dos tipos de propiedad distinguidas por su origen. Aquellos propietarios cuyo derecho provenía directamente de la Corona tenían una propiedad de especial solidez. No así aquellos que habían obtenido la propiedad mediante transmisión (compraventa, sucesión, donación, etc), quienes podían sufrir las consecuencias de eventuales ventas por parte de no propietarios, evicciones y demás
La llegada del sistema Torrens unificaría los tipos de propiedad en Australia, pero más tarde, movido por los intereses de capitales de las aseguradoras, se extendería a otros países, cuyos derechos no evolucionados admitieron el sistema sin advertir la inseguridad que genera. Aún hoy las grandes aseguradoras procuran hacer insertar este primitivo sistema para mejorar los frutos de sus servicios.
Análisis
El sistema Torrens tiene su fundamento en que todo inmueble se reputa propiedad del Estado y sólo es propietario distinto aquél que aparece con su derecho registrado en el libro de registro.
La importancia de los sistemas registrales está en el hecho de garantizar la seguridad de propiedad de los bienes inmobiliarios de empresas, particulares y familias. No es posible desarrollar un proceso de titulación de suelos y depurar los públicos de los privados sin la adopción de un sistema registral efectivo.
Wilson Gómez Ramírez, escribió el libro “Derecho inmobiliario registral, introducción a su estudio”, en el que señala que este sistema es el más perfecto en materia de propiedad inmobiliaria. (República dominicana)
El autor destaca que el Torrens se conoció como un sistema sustantivo porque precisaba de la inscripción del inmueble en el registro público para poder adquirir el derecho de propiedad.
El autor destaca que la persona que ha ocupado el inmueble de manera pacífica, ininterrumpida por el tiempo establecido por la ley, y de buena fe, impulsa en este sistema el procedimiento de saneamiento ante el tribunal competente, con la finalidad de incorporar el inmueble al sistema.
Se hace un proceso de orden público orientado a depurar los derechos y tras un análisis jurídico profundo, con el auxilio de técnicos topográficos, se determina los derechos, se establece la configuración física del inmueble y se expide el correspondiente certificado de título, cuya matriz queda como parte del foliado del llamado “libro-registro”, en tanto que se entrega un duplicado a la persona adjudicataria de los derechos.
El registro o la registración de un inmueble por primera vez o inmatriculación, constituye la fase última del proceso de saneamiento; es el efecto de la sentencia que dispone la transcripción de su dispositivo en el registro.
El duplicado de certificado de título es el documento que el Estado derecho registrado para que haga prueba de la existencia física y jurídica del inmueble. Este título reputa con fuerza probable absoluta y con un sello indeleble de imprescriptibilidad.
El título hace fe en justicia de su contenido y es prueba categórica de que la persona que en él figura es titular del derecho. La presunción de exactitud del certificado de título es “iuris et de iure”, es decir, otorga la fe pública registral más rigurosa, que en principio no admite prueba en contrario.
En el sistema registral Torrens la inscripción produce los efectos más categóricos y el sistema se estructura sobre la base de una oficina que está dirigida por un funcionario del orden judicial administrativo que se denomina registrador de títulos y debe poseer suficientes conocimientos técnicos jurídicos sobre la materia.
Consideraciones
Gómez considera en su libro que los sistemas registrales se encuentran estrechamente vinculados y cada vez más se aproximan a puntos comunes, aunque estos siempre asumirán su propia fisonomía. Agrega que en el sector inmobiliario han surgido nuevos sistemas y se han incorporado a los existentes principios registrales que aunque habían estado subyacentes no lograban perfilarse ni habían sido tratado con la doctrina ni “tampoco por ninguna fuente de derecho”.
Agrega que cada país está pasando de un sistema general a uno muy particular que atiende a ciertas características peculiares y a las formas más propias y típicas del lugar de que se trate. La línea divisoria de un sistema con respecto a otro se mantiene, aunque el tiempo ha venido decretando su aproximación, no obstante las particularidades que son consustanciales a cada uno.
Los denominados grandes sistemas registrales quedarán como una referencia histórica y su mayor utilidad se circunscribirá estrictamente al campo teórico-académico y a su estudio evolutivo.
Análisis
El sistema Torrens tiene su fundamento en que todo inmueble se reputa propiedad del Estado y sólo es propietario distinto aquél que aparece con su derecho registrado en el libro de registro.
La importancia de los sistemas registrales está en el hecho de garantizar la seguridad de propiedad de los bienes inmobiliarios de empresas, particulares y familias. No es posible desarrollar un proceso de titulación de suelos y depurar los públicos de los privados sin la adopción de un sistema registral efectivo.
Wilson Gómez Ramírez, escribió el libro “Derecho inmobiliario registral, introducción a su estudio”, en el que señala que este sistema es el más perfecto en materia de propiedad inmobiliaria. (República dominicana)
El autor destaca que el Torrens se conoció como un sistema sustantivo porque precisaba de la inscripción del inmueble en el registro público para poder adquirir el derecho de propiedad.
El autor destaca que la persona que ha ocupado el inmueble de manera pacífica, ininterrumpida por el tiempo establecido por la ley, y de buena fe, impulsa en este sistema el procedimiento de saneamiento ante el tribunal competente, con la finalidad de incorporar el inmueble al sistema.
Se hace un proceso de orden público orientado a depurar los derechos y tras un análisis jurídico profundo, con el auxilio de técnicos topográficos, se determina los derechos, se establece la configuración física del inmueble y se expide el correspondiente certificado de título, cuya matriz queda como parte del foliado del llamado “libro-registro”, en tanto que se entrega un duplicado a la persona adjudicataria de los derechos.
El registro o la registración de un inmueble por primera vez o inmatriculación, constituye la fase última del proceso de saneamiento; es el efecto de la sentencia que dispone la transcripción de su dispositivo en el registro.
El duplicado de certificado de título es el documento que el Estado derecho registrado para que haga prueba de la existencia física y jurídica del inmueble. Este título reputa con fuerza probable absoluta y con un sello indeleble de imprescriptibilidad.
El título hace fe en justicia de su contenido y es prueba categórica de que la persona que en él figura es titular del derecho. La presunción de exactitud del certificado de título es “iuris et de iure”, es decir, otorga la fe pública registral más rigurosa, que en principio no admite prueba en contrario.
En el sistema registral Torrens la inscripción produce los efectos más categóricos y el sistema se estructura sobre la base de una oficina que está dirigida por un funcionario del orden judicial administrativo que se denomina registrador de títulos y debe poseer suficientes conocimientos técnicos jurídicos sobre la materia.
Consideraciones
Gómez considera en su libro que los sistemas registrales se encuentran estrechamente vinculados y cada vez más se aproximan a puntos comunes, aunque estos siempre asumirán su propia fisonomía. Agrega que en el sector inmobiliario han surgido nuevos sistemas y se han incorporado a los existentes principios registrales que aunque habían estado subyacentes no lograban perfilarse ni habían sido tratado con la doctrina ni “tampoco por ninguna fuente de derecho”.
Agrega que cada país está pasando de un sistema general a uno muy particular que atiende a ciertas características peculiares y a las formas más propias y típicas del lugar de que se trate. La línea divisoria de un sistema con respecto a otro se mantiene, aunque el tiempo ha venido decretando su aproximación, no obstante las particularidades que son consustanciales a cada uno.
Los denominados grandes sistemas registrales quedarán como una referencia histórica y su mayor utilidad se circunscribirá estrictamente al campo teórico-académico y a su estudio evolutivo.
“Ninguno coincidirá plenamente con el otro, aunque en cada caso se verifique su génesis encuadrable en uno de los tradicionales”, agrega el autor de Derecho Inmobiliario Registral.
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