Conservador de Bienes Raíces; LA "INSINUATIO" Y LA "TRADITIO" INMOBILIARIA.-a
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| Dependencias del Conservador de Bienes Raíces de Santiago de Chile. |
LA "INSINUATIO" Y LA "TRADITIO" INMOBILIARIA EN EL DERECHO ROMANO POSTCLÁSICO
MARÍA DE LOS ÁNGELES SOZA RIED
Universidad de los Andes (Santiago de Chile)
I. LA EVOLUCIÓN DE LAS FORMAS DE ENTREGA DE LAS COSAS
Nos pareció necesario introducir esta exposición con una referencia al ambiente jurídico que habría preparado el cambio en las formas de entrega de las cosas, y a las posibles causas de este cambio, todo lo cual, a nuestro juicio, hace más fácil la comprensión del tema central del trabajo. Tanto la decadencia de la mancipatio como la generalización de la traditio y de las formas ficticias en que ésta comenzó a practicarse, son antecedentes indispensables para comprender la legislación de los diversos emperadores postclásicos que incidieron en la regulación de las transferencias de bienes.
En el derecho romano clásico, como es sabido, la tradición era un modo de adquirir el dominio de las cosas que se refería exclusivamente a las res nec mancipi, esto es, a las cosas menos relevantes desde el punto de vista de una economía de carácter agropecuario, como era la romana. Las cosas de mayor contenido económico en ese contexto histórico, las res mancipi (los fundos itálicos, la casa, los esclavos, los animales de tiro o carga, los útiles de labranza y las servidumbres rústicas), se transferían utilizando formas solemnes; la mancipatio o la in iure cessio. Como puede observarse, la categoría económica de los bienes determinaba la forma en que éstos debían transferirse. Los bienes inmuebles de Italia, en consecuencia, se transferían de acuerdo con estos modos solemnes, pero no por su categoría de bien inmobiliario, sino porque, al ser éstos res mancipi, se contaban entre aquellos bienes de mayor estabilidad y permanencia en el patrimonio de un ciudadano romano. Los fundos extraitálicos, en cambio, dada su categoría de res nec mancipi, se transferían por medio de una simple traditio.
De todos modos, en el decurso del derecho romano clásico, una serie de factores determinaron la decadencia de las formas solemnes de transferencia. Especialmente importante parece haber sido, en este sentido, la protección que concedió el pretor a las adquisiciones de res mancipi realizadas por simple traditio. Pese a todo, y debido, probablemente, al conocido tradicionalismo jurídico de los romanos, las formas solemnes orales no desaparecieron propiamente sino hasta una época posterior1.
En el derecho romano posclásico se produjeron una serie de cambios en la transferencia de los bienes. En primer lugar, la mancipatio fue siendo cada vez menos utilizada para operar la transferencia de res mancipi, hasta que finalmente, en una época indeterminada, desapareció totalmente, quizá por la importancia cada vez menor acordada a la distinción entre res mancipi y nec mancipi. La tradición se erigió, en definitiva, como el modo general y más frecuente de transferencia de los bienes, independientemente de la importancia económica o estabilidad de éstos dentro de un patrimonio.
En segundo lugar, se extendió el uso de los documentos para los actos de transferencia de los bienes, y fue desapareciendo paulatinamente el recurso a la oralidad. Este cambio estuvo precedido por un fenómeno que comenzó ya a fines de la república romana, y que hubo de caracterizarse por el uso cada vez más frecuente de la scriptura en una serie de figuras jurídicas y en el mismo procedimiento. En el ámbito procesal, este fenómeno quedó de manifiesto en la abolición de las acciones de la ley; y, en el campo negocial, se hizo evidente en dos importantes actos jurídicos: el testamento y la stipulatio. Así, el que figuraba en unas tablas testamentarias selladas por siete testigos, se vio beneficiado por el pretor a través de la bonorum possessio secundum tabulas, de modo de ganar una condición similar a la del verdadero testamento civil per aes et libram. Con esto, el hecho de had,se o no realizado realmente el acto libral no fue determinante para la validez del acto testamentario. A fines de la república, el testamento pretorio sustituyó plenamente al testamento civil. Algo parecido ocurrió con la stipulatio, que tenía lugar bajo la forma de una promesa oral y solemne, y se utilizaba para contraer un gran número de obligaciones. En un primer momento, y a consecuencia de la extensión de la stipulatio a los peregrinos, se introdujo el uso de dejar constancia escrita de la promesa oral. Posteriormente, las palabras solemnes se presumieron iuris et de iure, y ya no fue necesario que ellas se pronunciaran realmente. El mayor uso de la scriptura, pues, como puede observarse, produjo una transformación del aspecto formal de varios negocios jurídicos de importancia2.
El tema de la paulatina decadencia de las formas orales solemnes, que caracterizaban los actos jurídicos romanos, y la sustitución de dichas formas por la scriptura, ha dividido no poco a la doctrina. Un sector, más bien minoritario, sostiene que dicho fenómeno se debe tan sólo a la propia evolución interna del derecho romano; mientras que otro sector afirma deberse fundamentalmente a las influencias greco-orientales, más proclives a apoyar en los documentos la sustanciación y la prueba de los negocios jurídicos3.
Ya en la época postclásica se observa, ahora sí claramente por influencia griega, que tiende a darse un valor excesivo a los documentos, lo cual, en lo atingente a las convenciones que se dirigen a la transferencia de bienes, tuvo una gran repercusión. En efecto, el documento fue adquiriendo en la práctica un valor constitutivo, y, en relación con los actos que miraban a la transferencia de los bienes, según un sector de la doctrina, tuvo un valor directamente dispositivo de la propiedad. Esto se habría producido porque en las provincias orientales, en las que surgió y se desarrolló esta práctica, no había una distinción nítida entre acto obligatorio y acto de transmisión de la propiedad4. Tal rasgo del derecho oriental se habría agudizado especialmente a partir de la constitutio Antoniniana (a. 212 d. C.), que extendió la ciudadanía a todos los habitantes libres del imperio. Entre las prácticas más generalizadas que se introdujeron, estuvo la costumbre de entregar el actual tradente el documento en que constaba su calidad de propietario (en terminología moderna, su "título de propiedad") al adquirente, y la de redactar un único documento en que figuraba, por un lado, el negocio motivante (causa), y, por otro, la transferencia misma5.
La introducción de estas prácticas, que aparentemente no tenían más que una importancia desde el punto de vista probatorio de los negocios, ofrecieron, de hecho, un alcance mucho mayor en orden a los negocios de transferencia, que son los que por el momento nos interesan. En efecto, cuando la valoración judicial que se hacía de ellos era tan fuerte como para que el mero documento sustituyera a la entrega posesoria, en realidad puede decirse que el documento ha adquirido fuerza dispositiva. Así ocurrió en el segundo de los casos, en que, la simple declaración de haberse efectuado la entrega, operaba de por sí la transferencia de propiedad. En el primer caso, se trataba más bien de una entrega simbólica, en el sentido de que la tradición del documento en que constaba la propiedad del tradente, de alguna manera hacía las veces de entrega de la cosa misma.
Se discute largamente en la doctrina romanística si en la práctica existió real y verdaderamente una costumbre tan difundida de dar a los documentos este valor excesivo, que va más allá de la mera prueba de actos ya realizados6.
En el contexto de estas profundas transformaciones que fue experimentando la transferencia mobiliaria e inmobiliaria, a consecuencia del mayor valor que se concedió al documento, no debe olvidarse que, en una época no totalmente determinada, se fueron introduciendo diversas formas de tradito ficta, que bien pudieron deberse a un proceso de cambio interno del derecho romano, o bien a influencias de orígenes distintos. No hablamos sólo de la traditio instrumental, sino también de las demás prácticas que se fueron adoptando en la vida negocial, ya desde la época clásica romana, como la traditio brevi manu y longa manu, el constitutum possessorium, y otras figuras muy frecuentes en el derecho postclásico, que surgieron como variantes de estas últimas7. Riccobono8, en una opinión bastante minoritaria, ha sostenido que los textos de la época postclásica que testimonian frecuentemente acerca de formas fictae de traditio estarían, en su mayoría, interpolados9.
En contra del posible abuso que podía derivarse de la práctica documental en los actos de transferencia, pareció reaccionar con especial energía el emperador Diocleciano (fines del siglo III d. C.), lo cual queda en evidencia a la luz de una serie de rescriptos en los que parece exigir una entrega material o posesoria, restando valor a las meras declaraciones de entrega. El estudio de estos rescriptos, que no podrá llevarse a cabo en este trabajo, permite conocer el verdadero alcance de las prevenciones de este emperador, y entender la praxis contra la que reaccionaba10.
Un régimen particular se observa en relación con las transferencias que tenían por causa una donación, que parecen escaparse al sistema general de transferencia, y en las que los propios emperadores se mostraron más indulgentes a la hora de exigir la entrega material y corporal. Este régimen ha de estudiarse en el marco de la lex Cincia de donationibus et muneribus (204 a. C.)11, que hacia esta época estaba siendo sobrepasada por una realidad que hacía incomprensible las circunstancias de la época en que se promulgó12. En efecto, según sabemos, los romanos eran más bien reacios a los actos de liberalidad, que estimaban sospechosos, sobre todo cuando se realizaban en favor de extraños. Las personas exceptuadas de la prohibición de donaciones excesivas a extraños, establecida por la lex Cincia (personae exceptae), en cambio, además de poder recibir donaciones sin ese límite legal, parecían gozar de ciertos privilegios, en el sentido de que la transferencia de la propiedad se produjera sin necesidad de esperar a la entrega posesoria, bastando con una forma simbólica de entrega, o con la extensión del documento en que constaba el acuerdo de donación. Una serie de rescriptos de esta época parece evidenciar esta nueva tendencia que se fue imponiendo en la práctica13.
II. ANTECEDENTES CLÁSICOS DE LAS INSCRIPCIONES INMOBILIARIAS
Decíamos que en la época clásica las transferencias de bienes inmuebles se realizaban -dada su categoría de res mancipi- de acuerdo con las formalidades de la mancipatio o de la in iure cessio, y que, en caso de tratarse de fundos extraitálicos -res nec mancipi- bastaba con una simple traditio. Al parecer, eran las solemnidades que rodeaban los traspasos de las res mancipi, entre las que se encontraban los fundos itálicos, las que hacían innecesaria la existencia de registros en que constaran las transferencias relativas a este tipo de bienes. Sin embargo, no está solucionado el tema de la publicidad y de la seguridad en las transferencias que se realizaban fuera de Italia, por una parte, ni tampoco la interrogante acerca de si existía en época clásica algún tipo de registro o catastro en el que quedara reflejada la historia de las enajenaciones relativas a las propiedades inmobiliarias. Suele decirse que los romanos de la época clásica no utilizaron ningún tipo de registro en que pudiera constar una muestra de los inmuebles existentes en el imperio. Sin embargo, se han encontrado algunos rastros de registros romanos que, aunque no parecen tener el objetivo de reflejar la historia de la propiedad inmobiliaria, sí cumplieron otras funciones sumamente importantes, sobre todo desde el punto de vista fiscal. Por otra parte, en la provincia de Egipto, los romanos sí emplearon -en la época clásica- los registros de transferencias inmobiliarias ya usados por los Ptolomeos para fines de carácter tributario y de seguridad jurídica.
a) Veamos, en primer lugar, el sistema romano del censo, que, aunque de un modo fragmentario, de algún modo revela la existencia de un registro que permitía al menos conocer la situación geográfica de los fundos. En el censo encontramos un particular sistema de registro que era utilizado desde muy temprana época14 en la organización fiscal y administrativa de Roma, con motivo del cobro de impuestos. La recaudación quinquenal del impuesto se hacía en proporción a la fortuna mobiliaria e inmobiliaria del censado o contribuyente.
En un primer estadio de evolución, el censo se mantuvo con modificaciones de poca importancia hasta la última república15. En la lex Iulia municipalis (45 a. C.) se establecieron una serie de normas sobre las operaciones del censo en las villas municipales italianas16. Después, debido al enorme crecimiento del imperio romano, los gobernantes se vieron impulsados a idear nuevos sistemas para hacer más efectivas las operaciones censuales en las diversas provincias romanas. Se establecieron formas determinadas de realizar el censo en los fundos: las mensuras -que se tomaban sobre la base de cálculos geométricos y geográficos- eran ejecutadas sobre el terreno de las fincas que debían censarse. Por lo demás, ya Julio César había proyectado la delimitación y descripción geográfica del imperio, que Augusto concretó en el año 19 a. C.17. El cuarto período de la historia del censo comienza con el ordenamiento de Diocleciano, que organizó la administración del imperio sobre un nuevo plan. En el bajo imperio, el censo fue aplicado de una manera uniforme a todas las personas y a todos los bienes del imperio romano18.
Desde un comienzo, los roles de los impuestos se basaron en los registros del censo; pero con Augusto se implantó un nuevo sistema de registro de inmuebles, llamado "catastro"19, cuyo fin era el cobro de los impuestos territoriales. En los roles de este catastro estaban inscritos todos los fundos, con indicación de su extensión y su calidad20, al igual que ocurría en el censo.
Como podemos notar, el catastro era un registro exclusivamente real, a diferencia del censo que era una nómina personal de todos los contribuyentes de cada localidad con la inscripción de sus respectivos bienes muebles o inmuebles.
De todos modos, y pese a la creación de este nuevo sistema de registro, el censo continuó utilizándose como un requerimiento de las ventas inmobiliarias en el derecho postclásico21. Frente a la duda acerca de la existencia simultánea de estos dos tipos de registros22, pensamos que el censo siempre se siguió ocupando para el cobro de las contribuciones territoriales, aunque, por razones prácticas, se exigió un catastro, aparte del censo, para las nuevas provincias que eran conquistadas por el imperio y en las cuales no era posible usar este sistema. Asimismo, en los lugares en que se utilizó el censo, se incluyeron las especificaciones del catastro.
En definitiva, tanto los procedimientos del censo como los del catastro se basaban en unidades inmobiliarias de derecho fiscal, y en este sentido, no estaban destinados a servir de partida y de fundamento para actos jurídicos de derecho privado. En efecto, aunque estos libros o registros reflejaban la existencia de unidades territoriales, en ellos no se contenía la historia de los traspasos de propiedad. El derecho romano clásico, pues, no conoció más que un sistema catastral rudimentario que sirvió de fundamento para la repartición del impuesto directo que, hasta las reformas de Mario23, estuvo estrechamente ligado a la organización militar de Roma24.
b) Examinemos ahora otro antecedente -mucho más decisivo- de lo que modernamente se entiende por registros de transferencia inmobiliaria. La conquista de Egipto (a. 30 a. C.)25 determinó, por parte de los romanos, la adopción de algunos rasgos relevantes del sistema jurídico egipcio, como fue el caso del mecanismo de la documentación y protocolización de los actos jurídicos, que podía reportar al Imperio notables beneficios.
En el tema que nos ocupa, Egipto había desarrollado un padrón relativo a la adquisición de bienes inmuebles. Se trataba de un archivo o registro de documentos privados, y otro anexo de adquisiciones, organizado de acuerdo con el sistema de folios personales, en el que figuraban los nombres de los propietarios por orden alfabético. La principal función del registro era la de reflejar la situación jurídica del bien y la distribución de la posesión y dominio de los fundos inscritos, quedando registrados tan sólo los bienes inmuebles privados26.
El procedimiento se iniciaba con una solicitud en la cual el enajenante pedía que se expidiera una orden de celebrar el contrato, la cual era facilitada después de comprobar el curador del registro que el enajenante era capaz para transferir. Sólo una vez obtenida esta autorización, podían los notarios poner sus servicios a disposición de las partes para documentar el negocio. Después de otorgada la escritura del contrato, y, presentando un ejemplar de éste, el adquirente formulaba ante el encargado una declaración formal de su adquisición, asumiendo además las cargas públicas que pesaran sobre el derecho adquirido. Sobre la base de esta declaración se realizaba la inscripción propiamente dicha en los libros registros.
Es posible, según Álvarez Suárez27, que una transferencia no registrada no tuviera efecto contra terceros que hubieran inscrito su derecho. No está claro, por otra parte, si se daba protección al adquirente de buena fe de un derecho inscrito, aun cuando hubiese adquirido de un no legitimado.
Los romanos, aunque no tenían ellos mismos un sistema de inscripción inmobiliaria, adoptaron el que usaban los egipcios y lo utilizaron sobre todo con intereses fiscales. Así lo refleja un papiro del año 163 d. C.28, que contiene, entre otras cosas, dos decretos del prefecto de Egipto29.
En tales provisiones se declara que todos los traspasos de propiedad y constituciones de derechos reales e hipotecas debían ser regularmente inscritos en este registro, cuyas función principal era asegurar la publicidad en la transferencia de bienes raíces; pero también sirvió para cobrar el impuesto inmobiliario equivalente al censo, función que requería de un catastro de dichos bienes.
El registro inmobiliario de la provincia de Egipto, por sus inscripciones especiales (traspasos de propiedad, constituciones de derechos reales e hipotecas y otros gravámenes)30, fue una novedad para el derecho romano, y, según creemos, pudo ser un importante antecedente de la legislación que un tiempo posterior impondría Constantino.
Aunque no sabemos por qué estos registros no se aplicaron en otras provincias del imperio, sí podemos suponer que ello se debió a que entre romanos, el sistema de garantías reales, a diferencia del derecho de origen griego31, no alcanzó su pleno desarrollo debido a la preferencia que siempre manifestaron por las garantías personales. Por otro lado, debe advertirse que el derecho egipcio ya conocía el sistema registral en general, de modo que, más que idearlo los romanos para la provincia egipcia, se sirvieron de un sistema ya existente32. Según sostiene Schulz33, el derecho romano no se interesaba, al menos en la época clásica, por la publicidad de los actos de transferencia, no porque fuese un derecho primitivo en este aspecto, sino por su carácter más liberal en temas de propiedad.
III. ANTECEDENTES POSTCLÁSICOS DE LAS INSCRIPCIONES INMOBILIARIAS
En la introducción de este trabajo hemos dicho que ya en tiempos de Diocleciano se observa una tendencia del poder imperial a reprimir las prácticas que daban al documento un valor excesivo, particularmente cuando ellos acreditaban la entrega de los bienes.
En tiempos de Constantino, aunque en principio se mantuvo la idea de Diocleciano en el sentido de exigir una traditio corporal, se añadió una serie de requisitos formales a la entrega, sobre todo en relación con los bienes inmuebles, que le hicieron perder, en cierto modo, el carácter de acto informal que siempre había tenido. Se estableció un régimen diferenciado para la venta y para la donación de bienes inmuebles; la entrega de los inmuebles por causa de venta debía estar rodeada de solemnidades como era la presencia de los vecinos; y la entrega de inmuebles por causa de donación, además de la presencia de los vecinos, debía quedar registrada en los libros de un gobernador provincial o magistrado municipal (insinuatio). Para la donación, se exigió además que ella constara en un documento; en el caso de la venta, la scriptura, en cambio, no se pedía expresamente, aunque era de frecuente aplicación34. Por otra parte, Constantino volvió a poner en su sitio al documento, que nuevamente empezó a tener un carácter probatorio.
Veamos, pues, en qué consistió exactamente la regulación especial de Constantino en relación con la donación, y analicemos la forma de entrega que dispuso para los inmuebles.
1. La "insinuatio" de las donaciones en Constantino
El emperador Constantino estableció una legislación que a nuestros ojos reviste especial interés y que analizaremos a continuación. Ella se encuentra en una constitución del año 316 recogida en los Fragmenta Vaticana 24935.
Según se establece en el párr.136, se habían originado muchas controversias en relación con la donación, lo cual se daba, por un lado, porque el sistema existente distinguía entre donaciones perfectas e imperfectas, y, por otro, porque la donación hasta ese momento sólo era una causa motivante, y no un negocio perfecto en sí mismo37.
En el párr. 238, el emperador establece una nueva forma para la donación, que se transforma en un negocio típico, aplicable a todas las donaciones, con exclusión de las exceptuadas. El motivo de la exigencias establecidas -los signos, nombres y denominaciones (signa, nomina, nuncupationes)- se entiende precisamente si se piensa que el emperador quería, a toda costa, eliminar las simulaciones y asegurarse de la manifestación de voluntad de las partes39.
En el párr. 340, se distingue entre donatio directa y mortis causa: la primera es aquella que tiene efectos inmediatos, mientras que la segunda contiene una cláusula accesoria por la cual la donación producirá efectos a la muerte del donante.
Palma41 afirma que el emperador, además de haber ilustrado el inconveniente del régimen de la donación no reformado hasta ahora, en el cual la ambigüedad de la cláusula (causa de donación) dejaba amplio espacio a distintas interpretaciones, introduce una enumeración no taxativa de las especies de donaciones: directa, mortis causa, y condicionibus suspensa. En este sentido, las cláusulas que se inserten como pactos o condiciones deben darse a conocer, aceptándose las lícitas y rechazándose las no ajustadas a derecho. Estas cláusulas deben incluirse en el acto de donación, para lo cual se requerirá la redacción del acto con expresión de todo su contenido, debiendo hacerse en forma pública.
En el párr.442, se libera a los menores indefensos de las cargas impuestas por las condiciones y pactos inherentes a las donaciones, de las cuales deben hacerse cargo sus defensores.
En el párr. 543, se establece el primero de los requisitos de la donación: la escritura, a través de la cual se impone al notario la obligación de indicar el nombre del donante, la res y el derecho objeto de la transferencia. El acto debe ser redactado en dos ejemplares, públicamente (neque id occulto aut per imperitos aut privatim), es decir, a través de la colaboración de un oficial auxiliar. De todos modos, la tabula donationis puede ser redactada por el donante o encargada a él, con la presencia de testigos y la descripción de la persona y cosa que va a ser donada. Esta formalidad tiene un único fin, que es impedir la clandestinidad en la realización de múltiples donaciones sobre la misma cosa, ventas sucesivas a donaciones ya computadas. En definitiva, se trata de evitar los conflictos nacidos a propósito de donaciones, que antes se daban precisamente por la escasa publicidad a la que éstas estaban sometidas44.
Según algunos, el documento en el cual consta el nombre del donante y de la cosa vendría a ser el título de propiedad del donante. Esta opinión es objetada por Voci45, quien afirma que tal escrito deja constancia más bien del derecho que se quiere transferir al donatario: propiedad, usufructo, enfiteusis, etc. No le parece necesario que conste el título de propiedad en el documento, ya que las disposiciones de la ley pretenden proteger al donatario por otro medio, que es precisamente la publicidad del negocio, que se efectuaba frente a testigos.
Según Colorni46, Constantino no prescribe la escritura para todo tipo de donaciones, sólo dispone que cuando se hace por escrito debe cumplir ciertos requisitos, y agrega, por otra parte, que para que las donaciones sean irrevocables, es necesaria la traditio.
En el párr. 647, se reitera la indicación relativa a la forma de redactar la tablilla, admitiendo que pueda hacerlo, no sólo el notario, sino también el donante o un tercero pero siempre en presencia de testigos, haciendo mención de la parte y de la cosa donada. Según creen algunos autores, el uso de la escritura ya era habitual en relación con este tipo de negocios, de modo que Constantino no hizo más que reconocer la práctica común48.
Pero se agrega, además, lo que constituye el eje central del párrafo en cuestión: la exigencia de la tradición corporal. La finalidad de esta entrega presenciada por testigos, vecinos y árbitros, es la de combatir la clandestinidad. De no existir estas prescripciones, el propietario podría cometer una serie de irregularidades, como, por ejemplo, donar primero a uno y luego a otro, o incluso vender después de haber donado, por lo cual muchas personas se disputarían la misma cosa.
En consecuencia, el objetivo que tienen estas prescripciones relacionadas con la tradición corporal, que además debe ser solemne, es la de evitar que personas no autorizadas ocupen la cosa (en forma violenta o sin permiso). Según Voci49, para la tradición mobiliaria era necesaria la presencia de la cosa y de ambas partes, mientras que para la tradición inmobiliaria se requería que donante y donatario se acercaran al fundo con el objeto de llevar a cabo la inductio in vacuam possessionem fundi. Todo hace pensar, según el autor, que Constantino, en este párrafo, dirigía la vista especialmente a la tradición de inmuebles: tanto la ocupación no autorizada de la cosa, que intenta prevenir, como la presencia de los vecinos, que establece como requisito esencial, no podían sino referirse a los inmuebles.
Podemos decir, por otra parte, que en esta ley de Constantino, y particularmente sobre la base de este párrafo del texto, comienza a hacerse efectiva la diferenciación entre bienes muebles e inmuebles, cuyas formas de transferencia se diferencian en cuanto a las formalidades requeridas. Por otro lado, la tradición pasa a convertirse en un modo solemne y principal de transferir el dominio, quedando la mancipatio relegada al olvido50.
En efecto, a partir de este momento, la transferencia inmobiliaria -que durante varios años se había practicado sin formalidad alguna- va a producirse de un modo formal, debiendo ser acompañada de la presencia de un elemento de publicidad. Si la tradición es claramente un acto no solemne, parece que desde esta época empieza a ser solemne, al menos en relación con ciertos negocios y determinados bienes. Puede decirse que la función de publicidad que tenía la desaparecida mancipatio, la llena ahora esta nueva tradición rodeada de formalidades. Y, según se verá más adelante, el requisito de la insinuatio -que nació para registrar las donaciones, tanto de muebles como de inmuebles- se extenderá progresivamente a transferencias de inmuebles que se entreguen por causas distintas de la donación. De este modo, el paso dado por Constantino es la primera huella de una tendencia a devolverle a la transferencia inmobiliaria sus naturales exigencias de publicidad.
Entre los diversos autores que se han pronunciado sobre este tema de la distinción entre bienes muebles e inmuebles, vemos que hay bastantes diferencias. En primer lugar, Kübler51, quien afirma que la nomenclatura de cosas muebles e inmuebles es desconocida para los clásicos, y, cuando así aparece en el Digesto, el texto está casi siempre interpolado52. En efecto, a su modo de ver, aunque efectivamente la distinción entre fundi y ceterae res ya se observa en la ley de las XII Tablas, y, pese a que los interdictos posesorios precisamente se distinguen según protejan bienes muebles o inmuebles, esto no sucede en el ámbito de la transferencia de bienes, en que la diferencia entre res mancipi y nec mancipi es la que aparece como fundamental. Una opinión un tanto distinta es la de Gallo53, según la cual, la distinción entre bienes muebles e inmuebles aparece ya en época clásica, y, entre los factores que habrían determinado su aparición, se encuentran, por un lado, la reducción del ámbito de aplicación de la mancipatio, y, por otro, la extensión del uso de la traditio. El mayor uso de la traditio se debe particularmente a la tutela pretoria que se daba a los adquirentes ex traditione de res mancipi. De este modo, los particulares seguían usando la mancipatio en relación con cosas que eran consideradas pretiosores, especialmente los inmuebles. Se usaba con frecuencia, en cambio, la traditio para transferir cosas no consideradas como tales: los esclavos y los animales de tiro y carga, por ejemplo. En definitiva, según este autor, la distinción habría sido fruto de las nuevas condiciones sociales y económicas que se presentan en una avanzada época clásica.
En virtud de estas disposiciones, por otra parte, el emperador refuerza la voluntad de Diocleciano en el sentido de asegurar que la traditio verdaderamente fuese corporal54. Si bien es cierto que ello podría demostrar que la práctica tendía a favorecer las entregas simbólicas o ficticias, las mismas disposiciones comentadas comprueban que la voluntad de estos emperadores era recordar que en derecho romano existía una nítida diferencia entre el negocio fundante (causa) y la toma posesoria, con la que se adquiría el dominio. Es quizá esta clarísima distinción -incluso cronológica- que exige Constantino, primero en la donación y después en la compraventa, uno de los factores que impulsan a los juristas del siglo XVI55 a desarrollar el famoso dogma del título y modo56.
La primera parte del párr. 757 no hace más que repetir y especificar lo señalado en el párrafo anterior. En efecto, para la entrega de muebles, basta la presencia de las partes y de la cosa, en cambio, para la de inmuebles se requiere que donante y donatario se retiren del inmueble, es decir, que se cumpla el tradere vacuam possessionem. Pero se añade que todo esto -quae omnia- debe quedar registrado o insinuado apud acta58.
Lamentablemente el texto de la ley no es suficientemente claro como para definir si es la escritura de donación, la entrega corporal con la concurrencia de los vecinos, o todo ello en su conjunto lo que debe insinuarse. Hay autores a los que el texto de la ley les sugiere que la insinuatio era la constancia en los registros de haberse realizado una entrega corporal solemne de un bien inmueble59. Otros, por el contrario, piensan que se trata de una constancia mucho más completa, en la que debe registrarse el documento de donación y la entrega tanto de bienes muebles e inmuebles60.
La solución de esta interrogante sólo puede encontrarse, según nuestro modo de ver, en la consideración de los posibles fines que habría perseguido Constantino al establecer la regulación contenida en este fragmento. Nos encontramos nuevamente aquí con encontradas opiniones doctrinarias.
Para Samper,61 la insinuatio es la allegatio apud acta de Constantino en la donación, que consiste, simplemente, en la entrega y depósito de la escritura de donación, que se ha de hacer ante el juez o la curia62.
Según Amelotti63, la insinuatio no era un mero acto de transcripción en la curia municipal. Era, más bien, una lectura solemne de un acto escrito, que, luego de su verbalización, se transformaba en un documento público. También podía suceder que el interesado acudiese al magistrado de la curia sin un documento escrito de partida, pero que se levantara un acta de lo declarado ante el funcionario, otorgándose, posteriormente, copia auténtica de la relación verbal. La insinuatio no era un acto exclusivamente creado para oficializar la transferencia de inmuebles por causa de donación, era en realidad, un mecanismo general ideado para dar mayor valor a los documentos y transformarlos en públicos.
Si la insinuatio pretendía asegurarse del pago de determinados impuestos directos64, era más probable que interesara especialmente que se registrara el hecho de haberse realizado la entrega corporal del bien. Si lo que se intentaba, en cambio, era cobrar algunos impuestos indirectos que afectaban a determinados actos jurídicos65, lo más probable es que la obligación de registrar se refiriera especialmente a la escritura de donación. Pero hay también una última alternativa: que Constantino tuviera en mente una variedad de finalidades al establecer esta regulación, y que exigiera, por tanto, que se inscribiera tanto la escritura de donación como el hecho material de la entrega.
A nuestro juicio, es probable que Constantino velase por varios fines, siendo particularmente relevante el fin de reforzar la publicidad de las donaciones. En este sentido, seguimos a Palma66. A su juicio, la nueva estructura del negocio, así como las exigencias de protocolización se relacionan con la finalidad evidente de asegurar el aparato probatorio relativo a la donación67. Tampoco cree que la institución haya tenido únicamente fines tributarios, Simon68, manifestándose así en contra de autores tales como Zachariae v. Lingenthal, que relaciona la institución con la lex Iulia vicesimaria como medio para asegurar la recaudación del impuesto a la herencia, aplicable también a las donaciones. Tampoco considera que esté relacionada con la iugatio-capitatio como medio de cobrar las contribuciones territoriales, ya que en el régimen fiscal instaurado por Diocleciano figuraban otros objetos de impuesto que no fueron igualmente sometidos a tributación por parte de Constantino. El autor, con razón se pregunta, si hubiera sido éste el único motivo de introducción del impuesto, ¿por qué Constantino no habría exigido también la insinuatio para la enajenación de bienes por causa de venta?69
Siendo esto así, surge otra cuestión que es necesario resolver: ¿se exige que se hagan dos inscripciones, una de la escritura de donación (que el funcionario encargado tendría que transcribir, utilizando una de las copias de las partes), y otra en que quedara constancia de que el bien ha sido realmente entregado, o basta con una sola acta en que queden registrados tanto la donación misma como el hecho de haberse entregado el bien donado? Parece más sencillo pensar en la segunda posibilidad, dado que el texto, cuando habla de "omnia", quiere referirse tanto a la escritura de donación, como a la entrega corporal con la presencia de testigos, si se trata de inmuebles. En el caso de bienes muebles, la insinuatio se referirá, naturalmente, sólo a la escritura de donación y al hecho de haberse realizado una simple traditio.
La razón de la exigencia relativa al registro (apud acta) es, por un lado, la de advertir del negocio realizado, evitando así el error y la mala fe y, por otro, que aquel documento que contiene el acto, sea conocido de muchos, de modo de evitar en el futuro el nacimiento de pleitos.
En términos generales, y, a la luz de lo que aparece en este pasaje, la finalidad principal de la insinuatio es darle más publicidad al acto realizado, protegiendo, de este modo, especialmente al donatario. En efecto, estas exigencias hacen más difíciles las donaciones de cosa ajena y el fraude, que solían ser frecuentes en ciertos tipos de donaciones. De este modo, puede decirse con seguridad que la principal función de la insinuatio es privada: el emperador, según los comentarios que hace en el texto, pretende ostensiblemente proteger la seguridad de las transferencias que se fundan en donaciones, teniendo en cuenta que en ellas solían producirse abusos derivados del modo clandestino e informal en que podían realizarse. Las herramientas que utiliza Constantino se dirigen, entonces, a reforzar la publicidad de este tipo de transferencias, y evitar, con un mejor sistema de pruebas preconstituidas, la multiplicidad de litigios que hasta la fecha se producían.
El párr. 870 continúa con la normativa referida a la insinuación, que debe ser hecha en registros públicos en todos los casos; ni siquiera la ausencia del juez puede justificar la omisión del trámite, en cuyo caso, debe hacerse el registro en las actas de los magistrados. Todo lo anterior es con el único fin de dar mayor seguridad al acto traslativo efectuado, quedando constancia fiel y pública de todo lo acordado por las partes, no bastando la sola presencia de los testigos y personas presentes en el negocio.
El párr. 971 no parece ser más que un comentario o casi un panegírico de las bondades que contiene esta nueva legislación, en el sentido de que ella disminuirá los posibles pleitos entre donantes y donatarios, debido a las exigencias de publicidad de la liberalidad.
El párr.1072, en su primera parte, establece la sanción de nulidad para las donaciones a las que falten alguno de los requisitos prescritos, que consiste en una invitación dirigida al juez a no dar seguimiento al acto ilegal. Según lo anterior, la donación pasará ser un negocio de formación sucesiva, debiendo cumplirse todos los requisitos para que el acto tenga validez por sí mismo.
La segunda parte de este pasaje constata la derogación de la lex Cincia y las formalidades verbales propias de la época clásica. Como consecuencia, la mancipatio resultó implícitamente abolida por la extensión universal de la tradición, no admitiéndose ningún otro modo de transferencia73. La cláusula final, por último, se refiere a la irretroactividad de estas disposiciones, en el sentido de que aquellas donaciones realizadas con anterioridad no se verán afectadas por la publicación de esta ley.
El Código Teodosiano (CTh. 8, 12, 1) contiene un pasaje en el que se reproduce casi literalmente el contenido de FV. 249, razón por la cual no nos detendremos a analizarlo. Sin embargo, vale la pena considerar que la interpretatio74 de dicho pasaje incluye algunas restricciones a la donación que no aparecían en la ley de Constantino, a saber, la que se refiere a la cuantía de la donación, que no puede exceder de las tres cuartas partes del patrimonio del donante, o la prohibición de donar objetos litigiosos.
En resumidas cuentas, el régimen de la donación adquiere en virtud de la regulación constantiniana un cariz completamente distinto del que tenía en la época anterior: pasa a ser, en primer lugar, un negocio típico, que toma la forma externa de una escritura redactada por un oficial público o por otra persona que se designe.75 En segundo lugar, se establecen una serie de requisitos relacionados con la forma de la tradición, que debe ser corporal y debe verificarse en un acto material y cronológicamente separado del acuerdo de donación. Y, por último, se incorpora la insinuatio, trámite que en general significa el hecho de registrar un acto en los protocolos oficiales, pero que, en relación con la donación, se entiende como el acto de introducir en los registros públicos la escritura de donación, dejando constancia además de haberse hecho la traditio de la manera que lo exige esta ley.
Pensamos que la insinuatio reviste esta importancia de derecho privado, ya que, de la lectura de los distintos párrafos de la ley, se advierte que el principal interés del emperador es asegurarse de la publicidad de las donaciones y de la verdadera y real transferencia de los bienes, lo cual a su juicio, disminuiría los pleitos relativos a los bienes donados. La legislación, pues, se dirige a dar publicidad a la donación y a la entrega misma, pero dicha publicidad no reviste el carácter de fin en sí mismo, sino que funciona como una herramienta para conseguir que las adquisiciones no se vean burladas en la práctica. Podemos decir, además, que con esta ley se produce una diferenciación en lo que se refiere a la entrega de bienes muebles e inmuebles, y no es aventurado decir que el emperador miraba especialmente a la publicidad de la transferencia de los bienes inmuebles, la cual, por referirse a bienes cuya consideración económica es más relevante, necesita una protección jurídica más eficaz. Lamentablemente, la fuente en que nos basamos no es suficientemente clara como para saber qué exactamente debe insinuarse, sin perjuicio de lo cual, imaginamos, interpretando el criterio de Constantino, que lo que interesaba especialmente insinuar era la escritura de donación y el hecho de la entrega de bienes inmuebles. No nos parece claro, en cambio, que el emperador haya pensado en fines de carácter tributario, ya que para ello existían ya otras herramientas. Por lo demás, de ser así, lo hubiera declarado abiertamente en este sentido, como se hace más adelante con la insinuatio que se exige en relación con la venta de inmuebles, en que el trámite se impone específicamente para obligar al adquirente a pagar el censo. Por último, decíamos, aunque de un modo menos abierto, que esta legislación, podía servir de base a la futura elaboración del dogma del título y el modo, quizá por una forma algo distinta de concebir la traditio corporal.
Más adelante, Constantino, ahora sí con miras de carácter tributario, establece una legislación en la que regula el contrato de compraventa y prohibe la venta de bienes sin censo76. Esta legislación no es especialmente relevante para nuestra materia, ya que en ella no se establece el requisito de la insinuatio. Es por ello aún más fuerte nuestra convicción de que la intención de Constantino al introducir la insinuatio en relación con la donación, no era controlar el pago de impuestos. El problema de los pactos fraudulentos tendientes a evadir el pago de las contribuciones territoriales se daba especialmente en la compraventa, de modo que, si los fines del emperador hubiesen sido de este tenor, hubiese exigido también la insinuatio para la compraventa77.
La materia se halla regulada en constituciones de los emperadores Alejandro Severo, Constantino, Juliano y Teodosio, recogidas en CI. 4, 47, 1 - 378; CTh. 11, 3, 2 y 5; FV. 35, 3 y 479. Un punto que parece más difícil es aquel de la exigencia o no de la traditio corporal en la compraventa inmobiliaria, en el que la doctrina se encuentra dividida80. La mayoría de los autores, entre los que destacamos a Levy y Pugliese,81 sostiene que, entre Diocleciano y Justiniano, no existen constituciones imperiales que exigiesen la traditio para la venta de inmuebles, salvo para la donación y el suffragium82. La razón de este vacío se debería, para Pugliese,83 a que el contrato consensual de compraventa daba por cumplida la transferencia del bien gracias a la eficacia obligatoria y traslativa de este contrato. En efecto, el autor84 agrega que Constantino no exige la corporalis traditio en FV. 35 como lo hizo en FV. 249, dado que en la venta el comprador tenía una acción específica (actio empti), para exigir la entrega material de la cosa por parte del vendedor, derecho que no existía en la donación. Esto explicaría la eficacia traslativa del contrato de compraventa en el derecho postclásico, no siendo necesaria la tradición para este fin, dado que ésta serviría solamente para poner materialmente el bien a disposición del comprador. Gallo85 afirma que la inexigencia de la traditio se debió a que este contrato continuaba celebrándose bajo las formalidades de la mancipatio, y la vacuae possessionis traditio serviría exclusivamente para la adquisición de la posesión86.
2. El "suffragium"
Otro antecedente que parece especialmente interesante en el ámbito de las transferencias inmobiliarias es aquel que se refiere al suffragium que es una institución que ha causado a los juristas numerosos cuestionamientos éticos. Aunque la figura ha tenido muchos sentidos a lo largo de la historia del derecho romano, en general puede decirse que era entendido especialmente como votación, recomendación, ayuda, pacto o contrato, estando siempre asociado al tráfico de influencias en las elecciones de los altos magistrados87.
Collot88 lo define como la ayuda asalariada de un alto funcionario a un particular para que aquél obtenga un beneficio.
El suffragium era una práctica privada reconocida y aceptada en la república y en el alto imperio. Nació como una degradación de las prácticas amigables de recomendación en la obtención de cargos públicos89, pero fue variando su contenido a lo largo del tiempo, siendo constantemente combatida por los distintos emperadores para evitar el fraude y el tráfico de influencias, que afectaba gravemente la moral pública90.
Para el desarrollo de este trabajo, nos interesa abocarnos al suffragium como contractus91, que es en donde encontramos un nuevo antecedente de inscripción inmobiliaria. Sobre el particular, Scialoja92 destaca que en el derecho romano de esta época quedó establecido el contrato de sufragio, que tuvo reconocimiento, a pesar de tener defectos de índole moral93.
La categoría contractual de esta figura así como la exigencia de la insinuatio en relación con los bienes inmuebles se encuentra en CI. 4, 3, 194.
En primer lugar, el suffragium queda convertido en un contrato bilateral porque existen obligaciones recíprocas entre las partes, pudiendo cada una exigir su cumplimiento. Hay una equivalencia entre la prestación del suffragator y la promesa del aspirante.
En segundo lugar, era exigida la corporalis traditio para toda clase de bienes. En efecto, el contrato de sufragio adquiere validez una vez entregados los objetos prometidos, por lo que la ejecución de esta sponsio se hará por medio de la tradición corporal95, que se somete a solemnidades distintas, según si los bienes son muebles o inmuebles.
Para la entrega de bienes muebles, como el oro, plata u otros objetos mobiliarios, la simple tradición corporal es suficiente, porque estos objetos se traspasan "integra fide" al ejecutar la promesa hecha (sponsio). De esta forma, queda asegurada la situación del suffragator al establecer la ley: "contractus habebit perpetuam firmitatem", ya que el contrato es firme una vez ejecutado.
Cuando la promesa de donación recae sobre inmuebles -predios rústicos o urbanos- las formalidades protectoras son más numerosas. La ley toma las exigencias elaboradas por Constantino en la famosa constitución para las donaciones, entre las cuales se encuentra la insinuación.
En atención a lo que señala el párr. 2 del texto, se exige que se extienda escritura, se haga entrega de los bienes y se levante acta de testimonio.
En definitiva, en la constitución que comentamos se exigen los mismos requisitos que Constantino exigió para las donaciones: la escrituración del acto de enajenación, tradición corporal del inmueble por medio del abandono del mismo (inductio in vacuam possessionem fundi), y la inscripción apud acta del acto o insinuación. Si falta alguno de estos requisitos formales, la propiedad no puede pasar al suffragator.
Las formalidades exigidas para la ejecución de la promesa de remuneración cuando se trata de objetos inmuebles, tienen por finalidad evitar la usurpación de tierras por los poderosos, lo cual se afirma explícitamente en esta ley. Esto se debe a que los votantes estaban dispuestos a hacerse justicia de propia mano como estaban acostumbrados: ellos tomaban a la fuerza el bien prometido, exhibiendo como justificación de sus actos, el commonitorium del suffragio, es decir, el escrito constatando el hecho del sufragio96. No sabemos si además Teodosio perseguía tener un control más exacto de las enajenaciones inmobiliarias a fin de evitar la evasión de las contribuciones territoriales, pero preferimos pensar que, al igual que Constantino, pretendía definir situaciones posesorias, a fin de evitar abusos de los poderosos, y los consiguientes pleitos que de ello pudieren derivarse. Creemos que puede ser así teniendo en cuenta que, al tratarse de promesas de carácter contractual específico, no se le podía aplicar automáticamente a esta figura la regulación dada años antes por Constantino para las donaciones97.
Desde luego que esta institución ha sido cuestionada desde el punto de vista ético, ya que los títulos y cargos no eran obtenidos por mérito o virtud del aspirante, y, en este sentido, puede decirse que con la regulación contractual del suffragium quedó legitimada la práctica de elegir como autoridades a quienes prácticamente compren sus cargos. Según Collot,98 el suffragium fue un factor que explicó la caída del Imperio Romano, que se revela en la tendencia a la apropiación de funciones públicas. Pensamos, pues, que Teodosio, al no contar con la fuerza necesaria como para eliminar una institución que favorecía la corrupción y que, al parecer estaba hondamente arraigada entre los ciudadanos, decide regularla a fin de evitar abusos extremos de parte de los potentiores.
Es interesante constatar por otro lado, que a diferencia de la legislación de Constantino que establece la insinuatio sin distinguir el tipo de bienes, esta constitución solamente la exige en relación con los inmuebles, de lo cual podemos deducir que el principal interés de Teodosio, y, probablemente también de Constantino, era publicitar las transferencias de bienes raíces, con los fines mencionados más arriba.
3. "Insinuatio" en la venta inmobiliaria99
Veíamos que en la legislación de Constantino relativa a la compraventa no se establecía el requisito de la insinuatio para la compraventa aunque sí se exigían una serie de requisitos formales para evitar ciertos pactos con que los contratantes pretendían escabullirse del pago del censo. Esta era una de las razones por la cuales pensábamos que la insinuatio de las donaciones no tenía una finalidad tributaria, al menos en el ámbito de este impuesto de contribución territorial.
Pero, en un tiempo posterior, el emperador Valentiniano III100 reguló el cobro de un impuesto especial de venta llamado siliquaticum. Este impuesto era recaudado independientemente del censo, y gravaba tanto a muebles como inmuebles. Para el cobro del impuesto sobre los inmuebles se exigió su insinuación en los roles municipales, que, a continuación, estudiaremos. La fuente en la que consta la existencia de este impuesto a la venta es la novela de Valentiniano 15, 3 (a. 444 ó 445 d. C.)101.
El pago de este particular tributo, que se hacía a unos determinados agentes fiscales, era esencial para la validez de la venta, puesto que, si no se efectuaba, la venta era nula.
En la venta mobiliaria bastaba el pago del impuesto y el otorgamiento del recibo fiscal o pittacium, de parte del recaudador, no siendo necesaria la insinuación ni la escrituración del acto102. Pero en la venta de inmuebles, la ley era formalmente más exigente: para su validez era necesaria la concurrencia de insinuación, escrituración del acto y pago del impuesto.
Vemos nuevamente que se manifiesta en la legislación de los emperadores del periodo postclásico una diferenciación en cuanto al régimen de las transferencias, según se trate de bienes muebles o inmuebles. Para estos últimos, se exigió el registro público ante la curia como condición de la firmitas contractus, en un contexto normativo estricto: con la finalidad de asegurar los intereses tributarios del imperio103. En efecto, este registro público que se hacía apud acta municipalia, y que era un requisito de validez del acto, a diferencia de la insinuatio de Constantino para las donaciones, sí tenía claramente fines fiscales y tributarios, y no de mera publicidad104.
Con estas ideas pensamos que hemos presentado un panorama más o menos completo de lo que a nuestro juicio, podrían ser los más claros antecedentes de las modernas inscripciones inmobiliarias, siendo fundamental la introducción de la insinuatio que se exige, primero como requisito para las donaciones de cualquier tipo de bienes, y que después, en virtud de la legislación de los siguientes emperadores, se establece específicamente en relación con la transferencia de bienes inmuebles. Por otra parte, y, aunque excede del ámbito temático de esta exposición, podemos agregar que Justiniano recoge gran parte de la legislación emanada de emperadores anteriores, y establece una regulación relativa a la tradición de bienes inmuebles que no es del todo clara. Sólo algunos puntos relacionados con esta legislación son más precisos, como el relativo a la exigencia de una traditio corporal para las donaciones, y la necesidad de que el acuerdo de donación y la entrega corporal, sean actos separados y claramente distintos. Por otro lado, se exige también en la donación hecha a una persona excepta el requisito de la entrega corporal, que antes, como hemos visto no se establecía. La exigencia de la insinuatio, más que con la naturaleza de los bienes se relaciona ahora con la cuantía de la donación. También se puede advertir una regulación relativa a la venta de inmuebles, que se encuentra esparcida en una serie de fuentes en la que no parece existir un criterio demasiado uniforme, sobre todo por lo que se refiere, por ejemplo, a la necesidad o no de la escritura que sustente el acto de transferencia. En las ventas y donaciones hechas a las iglesias y fundaciones pías, no parece exigirse la tradición para la adquisición de la propiedad.
Las afirmaciones anteriores nos hacen pensar que el Corpus iuris, y particularmente el Codex, donde quedan recogidas las constituciones imperiales de los emperadores que le precedieron, no presenta un sistema estructurado de transferencia de la propiedad inmobiliaria en la época postclásica, o más precisamente, creemos que fue viendo la luz de un modo abrupto, tanto por la reivindicación de principios romanos de épocas anteriores, como por la recepción desordenada de distintas influencias exógenas al derecho imperial. Si nos atenemos a los resultados alcanzados por Voci105, llegamos a la siguiente conclusión: aunque el emperador se preocupa de establecer que el negocio obligatorio es distinto de la tradición, y de permitir en algunos casos concretos la entrega simbólica106, no dice nada expreso respecto de la transferencia de bienes inmuebles. Es más, Justiniano ni siquiera recoge las disposiciones establecidas por el emperador Constantino, con lo cual deja entregada la regulación de este tipo de transferencia a las disposiciones de los prefectos del pretorio, los cuales tenían en cuenta la diversidad de los derechos locales. Y, ¿qué sucede, en definitiva? en la práctica, seguía rigiendo el sistema de inspiración constantina, en el sentido de la publicidad que debe darse a la transferencia inmobiliaria. Tenemos conocimiento de estas formas de transferencia en época justinianea, gracias a los documentos ravenenses107, de los cuales parece deducirse que los prefectos respetaban la legislación existente -y no sólo la de Constantino, sino también las posteriores regulaciones-, de modo que la transferencia inmobiliaria quedaba garantizada por la intervención de la autoridad pública, específicamente a través de la insinuatio.
IV. CONCLUSIONES
1. La importancia histórica que reviste el trámite de la insinuatio se relaciona, a nuestro modo de ver, con el hecho de que este sencillo expediente aparece como el primer antecedente propiamente romano de lo que en derecho moderno se entiende por inscripción de la tradición de los bienes inmuebles, que en muchos ordenamientos jurídicos produce per se la transferencia del dominio o de la posesión. No parece que en esta etapa del derecho romano, la insinuatio o registro de las donaciones de inmuebles tuviera tal alcance, dado que se exigía expresamente que la entrega fuese corporal, de modo que la sola inscripción no operaba por sí misma la transferencia dominical.
No obstante lo anterior, hemos visto que existían algunos rastros de registros romanos, como es el que se utilizó en la provincia de Egipto, sistema que no es adoptado ni recogido por el derecho imperial para el resto de las provincias, ya sea por ser desconocido su real funcionamiento fuera de la provincia en que originariamente se utilizó, ya sea porque, de momento, no interesaba la idea de estructurar un sistema de registro oficial, con fines catastrales, en que constaran las posesiones de la propiedad inmobiliaria. También tratamos la regulación del censo y el posterior catastro de Augusto, que, aunque efectivamente eran registros en que se reflejaban las propiedades inmobiliarias, ellas tenían miras eminentemente tributarias, y no dejaban constancia de la historia de las enajenaciones relativas a inmuebles.
2. La finalidad de la introducción de la insinuatio de las donaciones en tiempos de Constantino, no parece ser la de asegurarse del pago de determinados impuestos. Si así hubiera sido, el emperador lo habría mencionado expresamente. El texto de la ley, en cambio, persigue claramente un fin de derecho privado, cual es el de darle mayor publicidad a la donación, protegiendo, de este modo, las transferencias que se fundan en donaciones, y evitando, al mismo tiempo, los posibles pleitos entre donantes y donatarios.
3. En la legislación de Constantino comienza a hacerse efectiva la diferenciación entre bienes muebles e inmuebles, cuyas formas de transferencias se distinguen en cuanto a las formalidades requeridas. La transferencia de inmuebles se realiza con mayores resguardos de publicidad, para que quede de manifiesto que ha habido verdaderamente una mutación posesoria. Al parecer, aunque no lo dice expresamente la ley, Constantino pensaba especialmente en la seguridad de las transferencias inmobiliarias. Es a ellas a las que rodea de particulares solemnidades como es la presencia de vecinos, por ejemplo.
4. El régimen de la insinuatio, que nació para registrar las donaciones tanto sobre bienes muebles como inmuebles, se extendió, en virtud de las leyes de otros emperadores, a otros negocios como es el caso de la compraventa y del suffragium, pero se exigió en estas figuras exclusivamente en relación con bienes inmuebles. Esta es, a nuestro juicio, una de las principales razones por las cuales la insinuatio es un trámite de particular importancia ya que se convierte, paulatinamente, en virtud de diversas leyes y sobre todo de la costumbre, en requisito indispensable para las transferencias relativas a bienes inmuebles.
5. Aunque de un modo menos decidido, nos atrevemos a afirmar que existe alguna relación entre el establecimiento de un sistema especial de transferencia inmobiliaria y la configuración más precisa de la terminología posterior título y modo para aludir a los requisitos de toda transferencia a título derivativo.
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