Contrato de compraventa.-a

Luis Alberto Bustamante Robin; Jose Guillermo Gonzalez Cornejo; Jennifer Angelica Ponce Ponce; Francia Carolina Vera Valdes;  Carolina Ivonne Reyes Candia; Mario Alberto  Correa Manríquez; Enrique Alejandro Valenzuela Erazo; Gardo Francisco Valencia Avaria; Alvaro Gonzalo  Andaur Medina; Carla Veronica Barrientos Melendez;  Luis Alberto Cortes Aguilera; Ricardo Adolfo  Price Toro;  Julio César  Gil Saladrina; Ivette Renee Mourguet Besoain; Marcelo Andres Oyarse Reyes; Franco Gonzalez Fortunatti; Katherine Alejandra  Lafoy Guzmán;

Compra venta
Scherezada Jacqueline Alvear Godoy

ii).- Obligación del vendedor de saneamiento de la cosa vendida.

Esta obligación se funda en el razonamiento lógico en orden a que si alguien compra una cosa es para que ésta le sea útil, esto es, para poder usarla según su naturaleza; y para poseerla con tranquilidad, esto es, sin ser perturbada de su posesión.

En el fondo, esta obligación consiste en garantizar al comprador una posesión pacífica y tranquila de la cosa que se vende y una posesión útil.

Que la posesión sea pacífica y tranquila, significa que el comprador no debe ver perturbada su posesión con las acciones que terceros hagan valer respecto de la cosa vendida para privarle de esa cosa.
Que la posesión sea útil, significa que la cosa no tenga vicios ocultos que imposibiliten su uso por el comprador.

Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el art.1837, al establecer que la obligación de saneamiento comprende dos objetos:

1)- Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, aspecto que configura el "saneamiento de la evicción".

2)- Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el "saneamiento de los vicios redhibitorios".

El saneamiento de la evicción:

Consiste en la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacífica de la cosa, esto es, una posesión que no sea perturbada por terceros. Por esta misma razón es que se denomina también "obligación de garantía". Cuándo entra a jugar esta obligación: cuando el comprador es perturbado en su posesión por terceros que pretenden derechos sobre la cosa vendida.

El art.1838 señala que hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.

Caracteres de la obligación de saneamiento de la evicción:

a).-Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (art.1444 y 1839). Lo es porque se entiende incorporada en el contrato sin necesidad de una cláusula especial.

b).-El vendedor no puede ejercer las acciones que se traducirían en una perturbación o extinción de la posesión pacífica de la cosa. Hay diversas disposiciones en el CC, como el art.1837, 1845 y 1849, de los cuales se desprende que es inconciliable esta obligación de garantía con el ejercicio de la acción reivindicatoria o cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al comprador en su posesión pacífica de la cosa. Lo que sucede es que si por el contrato de compraventa el vendedor contrae la obligación de proteger o amparar al comprador frente a pretensiones de terceros sobre la cosa vendida, con mayor razón el propio vendedor está obligado a no atacarlo en su dominio y posesión pacífica de la cosa. La misma obligación pesaría sobre los herederos del vendedor.

c).-La obligación del vendedor de proteger o amparar al comprador es patrimonial y, por este hecho, la obligación se transmite a los herederos del vendedor y la acción a los herederos del comprador.

Pero, para que haya evicción deben concurrir ciertos requisitos que se desprenden de los arts.1838 y 1839:

1º- Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.

2º- Que la evicción provenga de un hecho anterior a la venta.

3º- Que la privación del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial.

1º.- Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.

 Se entenderá que esto sucede, no solo cuando se quita el todo o una parte de la cosa que le fue vendida, sino que también cuando por sentencia judicial se declara en favor de un tercero la existencia de un derecho anterior sobre la cosa que limite de cualquier modo el dominio del comprador de la cosa. Así, habrá privación total cuando se vende una cosa y después el verdadero dueño de ella ejerce la acción reivindicatoria contra el comprador para privarlo de la cosa vendida y, se ordena la restitución de la cosa a su verdadero dueño. Cuando el acreedor hipotecario ejerce la acción de desposeimiento en contra del comprador y en virtud de ella se priva al comprador de la cosa que él compró.

Hay privación de parte de la cosa cuando se declara en favor de un tercero un derecho real sobre la cosa limitativo del derecho de dominio, como cuando se establece que un tercero tiene un derecho de usufructo sobre la cosa o la existencia de la propiedad fiduciaria.

2º.- La evicción tiene que originarse en una causa anterior al contrato de compraventa.

 Este requisito está contemplado en el art.1839 y se ajusta claramente a la lógica y equidad, pues no sería lógico ni justo hacer responsable al vendedor por hechos que se han producido con posterioridad a la venta y en los cuales  a éste no ha cabido participación alguna.

El  vendedor solamente podrá responder por las cosas que hubieren sucedido con anterioridad al contrato de compraventa y en los cuales él tuvo participación.

3º.- Que la privación del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial.

Esto es precisamente lo que caracteriza a la evicción. Si la privación del todo o parte de la cosa no se hace por sentencia judicial, no hay evicción, es decir, si alguien arrebata o quita materialmente la cosa al comprador, éste va a poder ejercer la acciones que la ley le confiere a ese respecto: acción posesoria o reivindicatoria según sea procedente. Pero no va a haber lugar a la evicción, porque ésta requiere de sentencia judicial.

Es decir, para que haya evicción es necesario que un tercero inicie un juicio en contra del comprador y, aún más, que en dicho juicio se dicte sentencia en contra del comprador, que lo condene a entregar la cosa al demandante o a reconocer en su favor un derecho real limitativo del dominio.

Etapas que comprende el saneamiento de la evicción:

Comprende dos etapas perfectamente caracterizadas:

1)- Consiste en la obligación del vendedor de acudir en auxilio del comprador para defenderlo en el juicio que se ha iniciado en su contra.

2)- Una vez producida la evicción, es decir, después que el comprador ha sido privado del todo o parte de la cosa vendida, el vendedor va a tener que entrar a pagarle las indemnizaciones que correspondan.

Estas dos obligaciones que comprende el saneamiento de la evicción son diferentes en cuanto a su naturaleza y se encuentran claramente separadas una de la otra, sucediéndose en el tiempo en el mismo orden indicado.

La primera de ellas, esto es, la obligación de amparo judicial, es una obligación de hacer, entendiéndose por tal aquella que consiste en la ejecución de un hecho, que en este caso sería: amparar o ir en auxilio del comprador judicialmente demandado. Es por esta razón que el art.1840 nos señala que la obligación de saneamiento es indivisible, de tal suerte que si el vendedor fallece, puede exigirse el cumplimiento de la obligación de hacer a cualquiera de sus herederos.

La segunda obligación que comprende el saneamiento de la evicción, esto es, la de indemnizar, es una obligación de dar y, como tal, es divisible entre los herederos del deudor. De este modo, en caso de fallecimiento de éste, puede exigirse dicha obligación a prorrata de las cuotas que correspondan a los herederos (art.1840 inc.2).

Análisis de las obligaciones que conforman el saneamiento de la evicción:

1)- La obligación de amparo judicial.

Si por un tercero que pretende tener derecho sobre la cosa vendida, se intenta una acción en contra del comprador (como la reivindicatoria, por ejemplo), puede suceder y, normalmente así será, que el vendedor no tuviere conocimiento de las pretensiones de ese tercero y, es por ello que la ley exige que el comprador cite de evicción al vendedor por medio de un procedimiento especial establecido en el CPC (arts.584 y sgtes.).  Esta obligación de citar al vendedor está contemplada en el art.1843.

La citación de evicción tiene que hacerse por el comprador al vendedor antes de contestar la demanda. El efectuar esta citación es de suma importancia, ya que si el comprador no lo hace, el vendedor no va a ser responsable de la evicción.  Por lo demás, es lógico que así sea, porque si el vendedor no es citado de evicción no toma conocimiento de las pretensiones del tercero.

Citado de evicción, el vendedor puede adoptar dos actitudes:

• No comparece al juicio,

• Comparece al juicio.

Los efectos que se derivan de una u otra actitud son distintos:

• Si el vendedor citado legalmente de evicción no comparece en juicio, es obligado al saneamiento de la evicción.  Ello, porque de su parte ha habido negligencia (art.1843 inc.3).

Pero, hay un caso en que no obstante haberse citado al vendedor, éste no va a responder de la evicción en aquel caso en que el comprador pierde la cosa porque no opuso una excepción que le favorecía (art.1843 inc.3).

• Si el vendedor citado legalmente de evicción comparece en juicio, puede adoptar dos actitudes:

a).-Si analizados los antecedentes el vendedor llega a la conclusión que el tercero va a ganar el litigio, en ese caso puede allanarse a la evicción, pagando al comprador el precio y la correspondiente indemnización (art.1845).

Pero, puede suceder que el comprador desee continuar adelante con el juicio, lo cual puede hacer perfectamente, pues es  un derecho que le corresponde. Pero, si adopta esta actitud y pierde el litigio, no va a poder demandar al vendedor el pago de las costas del juicio ni el valor de los frutos con que hubo de satisfacer al tercero (art.1845).

b).-Si analizados los antecedentes del juicio el vendedor llega a la conclusión que las pretensiones del tercero carecen de fundamento, en ese caso, asume la defensa del demandado. En este evento, la relación procesal se va a mantener entre el tercero y el vendedor y, por eso, todas las gestiones y actuaciones en el litigio se van a producir entre ellos, dejando el comprador de ser parte principal en el proceso, pudiendo intervenir, eso sí, como coadyuvante en defensa de los derechos que le pertenecen (art.1844).

Es en esta forma como se sigue adelante el juicio y, de lo cual pueden resultar dos situaciones:

I- El vendedor gana el litigio: esto significa que la acción intentada por el tercero no prosperó. En tal caso, de conformidad al art.1855, el vendedor no tiene ninguna responsabilidad: no será obligado a la indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador (es decir, el comprador no tiene derecho a que se le indemnicen las costas del litigio, sino en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor).

II- El vendedor pierde el litigio: termina aquí la primera etapa de la obligación de saneamiento de la evicción, es decir, finaliza la obligación de defender al comprador y surge la obligación que pesa sobre el vendedor, que es la de indemnizar al comprador. De manera entonces que esta segunda obligación nace una vez evicta la cosa por sentencia judicial.

Qué comprende esta obligación de indemnizar (art.1847):

Evicta la cosa por sentencia judicial, el vendedor está obligado a 5 prestaciones en favor del comprador, las que comprenden la totalidad del saneamiento de la evicción y que son las siguientes:

1)- La restitución del precio: el vendedor tiene que devolver íntegramente el precio recibido al comprador, aun cuando la cosa haya disminuido de valor en el tiempo que medie entre la venta y la evicción (art.1847 N.1).

Pero, como esto podría traducirse en un enriquecimiento sin causa para el comprador, la ley establece que si ha habido deterioro de la cosa y, este deterioro ha significado un beneficio para el comprador, tiene que rebajarse proporcionalmente el precio (art.1848).

2).- La indemnización de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador: esta indemnización entonces no comprende cualquier gasto en que haya incurrido el comprador, sino aquellos en que por la ley ha tenido que incurrir para el perfeccionamiento de la venta, como por ejemplo: impuestos, gastos de escritura, etc.  Por consiguiente, no quedan comprendidos los gastos convencionales.

3).- La indemnización del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño (al tercero que obtuvo en el juicio).

Pero esta obligación tiene una limitación: el vendedor no debe el valor de los frutos percibidos durante el juicio cuando habiendo allanado a la demanda, el comprador decida continuar adelante con el juicio (art.1845). Es lógico que en este caso no se responda porque el juicio se siguió en contra de su opinión.

4).- Indemnización de las costas del juicio: esta obligación también tiene una limitación, que es la misma que en el caso anterior, esto es, el vendedor no debe las costas del juicio si estuvo por aceptar la demanda, y el comprador decidió seguir adelante con el litigio.

5.- La indemnización del aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.

Es lógico que este aumento de valor se indemnice, porque corresponde a un interés económico que se ha incorporado al patrimonio del comprador y, además, por que la evicción priva al comprador del aprovechamiento de este aumento. Esta indemnización se rige por reglas distintas, según cual sea la causa del aumento del valor de la cosa evicta.

El legislador reglamentó minuciosamente la forma de indemnizar este aumento de valor en los arts.1849 y 1850, distinguiendo las siguientes situaciones:

a).-Si el aumento de valor de la cosa evicta se debe a mejoras ejecutadas por el comprador, para los efectos de esa indemnización hay que distinguir:

• Si estaba de buena fe, esto es, si desconocía las causas de la evicción al momento de la venta, está obligado a indemnizar las mejoras necesarias o útiles que hubiera efectuado el comprador, pero sólo en caso que dichas mejoras no le hayan sido pagadas por el tercero que intentó la acción, ya que puede suceder que el tercero demandante haya sido condenado al pago de esas mejoras por concepto de prestaciones mutuas (art.1849).

• Si estaba de mala fe, esto es, conocía las causas de la evicción al celebrarse la compraventa, tiene que indemnizar al comprador todo aumento de valor que haya experimentado la cosa por concepto de mejoras, incluido aun el reembolso de las mejoras voluptuarias (art.1849 inc.2).

b).-Si el aumento del valor de la cosa evicta se debe a causas naturales, o al transcurso del tiempo, también debemos distinguir para los efectos de su indemnización:

• si el vendedor estaba de buena fe, tiene que pagar al comprador el aumento que ha experimentado la cosa, pero con la siguiente limitación: no se abonará en lo que excediere la cuarta parte del precio de venta (art.1850).

• si el vendedor estaba de mala fe tiene que indemnizar todo aumento que experimente la cosa por causas naturales o por el transcurso del tiempo, sin limitación alguna (art.1850).

Todo lo señalado anteriormente es aplicable a las ventas voluntarias, porque tratándose de las ventas forzosas, de acuerdo al art.1847, el vendedor debe una sola prestación: el precio. Ello es así porque este contrato le ha sido impuesto al vendedor en caso de venta forzada, de tal suerte que su voluntad no ha concurrido a la celebración del contrato y, por ello, no puede imputarse la evicción a su culpa (art.1851).

Evicción parcial:

Como su nombre lo indica, es la privación que sufre el comprador de parte de la cosa que compró en virtud de una sentencia judicial y por una causa anterior al contrato de compraventa.

Consecuencias de la evicción parcial:

Hay que establecer:

1)- La magnitud de la parte evicta, es decir, debe establecerse si la parte evicta fue o no determinante en la celebración del contrato. Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador no habría celebrado el contrato de compraventa, en ese caso, éste tiene un derecho de opción:

• puede pedir la resolución del contrato de compraventa con indemnización de perjuicio (art.1852 inc.final y 1853).

• puede pedir el saneamiento de la evicción parcial (art.1854).

Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador habría celebrado el contrato de todas maneras, en ese caso, éste sólo tiene derecho a pedir el saneamiento de la evicción parcial y nada más (art.1854).

El establecer la magnitud de la parte evicta, esto es, el determinar si fue o no relevante en la celebración de la compraventa, es una situación de hecho.

2).- Quién es el sujeto pasivo de la evicción: es importante establecerlo porque éste no es solo el inmediato vendedor de comprador que posee la cosa evicta, sino que también los antecesores de él en el dominio (art.1841).

Extinción de la obligación de saneamiento de la evicción:

1)- Prescripción:

La obligación del vendedor de amparar judicialmente a su comprador es imprescriptible. La prescripción que el legislador establece en esta materia se refiere a la obligación de saneamiento de la evicción, pero sólo después que ésta se ha producido, es decir, una vez que se ha dictado la sentencia que priva al comprador de todo o parte de la cosa.

En otras palabras, la prescripción sólo dice relación con la obligación de pagar el precio y las indemnizaciones a que se refiere el art.1847.

• Prescripción de la obligación de restituir el precio:

Prescribe de acuerdo a las reglas generales, es decir, 3 o 5 años, según se trate de acción ejecutiva u ordinaria (art.2515). Para ver desde cuándo se cuenta el plazo, hay que distinguir:

a)- si hay sentencia que privó al comprador de todo o parte de la cosa, el plazo corre desde la fecha de esta sentencia que produce la evicción (art.1856 inc.2).

b) - si no hay sentencia, porque el comprador restituyó la cosa al tercero por haberse allanado el vendedor a la demanda de éste, el plazo corre desde la restitución de la cosa (art.1856 inc.2).

• Prescripción de la obligación de pagar las restantes indemnizaciones: 

prescribe en 4 años contados en la misma forma señalada anteriormente.

2.- Renuncia.

El comprador puede renunciar a la acción de saneamiento por evicción porque ella mira a su solo interés y ésta es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa.

Esta renuncia tiene los siguientes alcances:

• el vendedor, aun cuando el comprador haya renunciado a la acción de saneamiento, tiene que restituir el precio, porque si no fuere así, habría un enriquecimiento sin causa (art.1852). Pero, hay casos en que el vendedor ni siquiera tiene la obligación de restituir el precio:

a).-Cuando el comprador compró la cosa a sabiendas de que era ajena (art.1852 inc.3).

b).-Cuando el comprador tomó sobre sí el riesgo de la evicción, especificándolo (art.1852 inc.3).

La razón de esto es que en estas dos situaciones el contrato de compraventa pasa a tener el carácter de aleatorio para el comprador y el precio, naturalmente, se estipula considerando los riesgos que presenta la evicción, por lo que cabe concluir que va a ser menor que el que se habría convenido de no presentarse dicha situación.

3.- Extinción por otras causas legales:

a).-cuando el tercero que demanda y el comprador someten el asunto a arbitraje sin conocimiento del vendedor, y el árbitro falla en contra del comprador, o sea, a favor del tercero demandante (art.1846 nº1).

El fundamento de esto radica en que se está procurando por este medio evitar la colisión entre el comprador y el tercero para perjudicar al vendedor. Si el vendedor consiente en que el problema se someta a arbitraje, subsiste la obligación de saneamiento.

b).-Si el comprador perdió la posesión por su culpa y, de ello se ha seguido la evicción (art.1846 n.2).

c).-Cuando el comprador no citó de evicción al vendedor (art.1843 inc.3).

d).-Cuando citado el vendedor de evicción, este no comparece, pero el comprador pierde el juicio por no haberse hecho valer una excepción o defensa que la pertenecía (art.1843 inc.3).

• Saneamiento de los vicios redhibitorios:

Este es el otro aspecto que comprende la obligación de saneamiento que pesa sobre el vendedor. La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios tiene por finalidad garantizar al comprador la posesión útil de la cosa en el sentido de que el comprador va a poder utilizar la cosa en su beneficio. Esta posesión útil de la cosa va a desaparecer cuando se presenta algún vicio oculto o redhibitorio.

El legislador no ha definido el vicio redhibitorio. Los autores señalan que "vicio redhibitorio es un defecto inherente a la cosa, que existía al tiempo de la venta, oculto para el comprador y que impide total o parcialmente el uso natural de la cosa"

Vicios redhibitorios y error sustancial:

No debe incurrirse en equivocación de confundirlos. Error sustancial es el que recae sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa. Se distingue del vicio redhibitorio en cuanto, en este último, hay un defecto o una imperfección inherente a la cosa en sí misma y que tiene como consecuencia el hacerla inútil para su uso natural (se trata, por consiguiente, de una situación objetiva).

En cambio, en el error sustancial hay un falso o equivocado concepto de una de las partes sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, con prescindencia de sus condiciones inherentes (se trata de una situación de carácter subjetivo).

Requisitos para que un vicio sea redhibitorio

 (art.1858):

  1.- que el vicio haya existido al tiempo de la celebración del contrato.

  2.- que el vicio sea grave,

  3.- que el vicio sea oculto.

1º- Que el vicio haya existido a la celebración del contrato:

Es un requisito totalmente lógico, porque sólo de estos vicios puede hacerse responsable al vendedor, ya que después del contrato de compraventa la cosa ha dejado de estar en su poder y, por consiguiente, ha salido de su cuidado.

Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio haya existido en toda su extensión magnitud o gravedad al momento de la celebración del contrato, sino que basta que exista en germen hasta ese momento y se desarrolle con posterioridad.

2º.- Que el vicio sea grave: lo es cuando el defecto es de tal naturaleza que impide total o parcialmente el uso de la cosa. Se trata aquí de una cuestión de hecho que el juez va a tener que resolver en cada caso.

El N.2 del art.1858 da una pauta que puede servir al juez para establecer si hay o no gravedad en el vicio: ello, según si puede o no presumirse que el comprador, conociendo el vicio, hubiere o no comprado la cosa o la hubiere comprado en un precio menor.

3º.- Que el vicio sea oculto: lo es cuando el comprador lo ignora por no habérselo manifestado el vendedor.

Pero, hay casos en que no hay vicios redhibitorios no obstante el silencio del vendedor.

Ellos son los siguientes:

A).-cuando ha habido negligencia del comprador para conocer el vicio (art.1858 n.3).

B).-cuando el comprador por su profesión u oficio ha podido fácilmente conocer el vicio (art.1858 n.3), ejemplo: un veterinario compra un animal enfermo.

Cláusulas que hacen redhibitorios vicios que no lo son:

El legislador autoriza expresamente que las partes en un contrato den a un vicio el carácter de redhibitorio, aun cuando éste no lo sea naturalmente. El art.1863 dice que "las partes pueden por el contrato...", luego el carácter redhibitorio que pueda atribuírsele a un vicio se hace sólo en el contrato, no en una convención posterior.

Efectos de los vicios redhibitorios:

Los efectos no son otra cosa que los derechos que tiene el comprador ante un vicio de esta naturaleza y que se traducen en dos acciones que el comprador puede intentar en contra del vendedor:

  1.- La acción redhibitoria,

  2.- La acción estimatoria o cuanti minoris.

El ejercer una u otra de estas acciones es un derecho que la ley le confiere al comprador (art.1860).

1)- La acción redhibitoria: 

es aquella por la cual el comprador puede solicitar la resolución de la venta (art.1857).

2)- La acción estimatoria o cuanti minoris:

Es la que la ley confiere al comprador para que pueda pedir una rebaja proporcional del precio. En este caso, a diferencia del anterior, el contrato de compraventa subsiste, pero se produce una rebaja proporcional en el precio (art.1857).

La regla general es que el comprador tiene un derecho de opción entre estas dos acciones. Sin embargo, esta regla tiene excepciones, es decir, hay casos en que el comprador está privado de este derecho de opción, pudiendo solamente ejercer la acción estimatoria. Estos casos son los siguientes:

a).-Cuando los vicios no son graves (art.1868).

b).-Cuando la cosa perece después de celebrado el contrato de compraventa, encontrándose en poder del comprador y por culpa de éste (art.1862 inc.1). Pero, si la cosa perece por un vicio inherente a ella misma, subsiste el derecho de opción para el comprador (art.1862 inc.2).

El legislador ha considerado también la situación del vendedor que sabía del vicio redhibitorio y guardó silencio al respecto (no lo hizo presente al comprador). En este caso, el vendedor queda obligado no solo a la restitución de la cosa o a la rebaja del precio, sino que también debe indemnizar perjuicios en favor del comprador (art.1861).

Tratándose de las ventas forzadas, el legislador da una regla especial en el art.1865, señalando que la acción redhibitoria no tiene lugar en ellas salvo que el vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiera declarado a petición del comprador.

Extinción de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios:

1- Por renuncia:

Esta acción puede renunciarse porque la obligación de saneamiento es un elemento de la naturaleza del contrato. Pero, la renuncia de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios no exime al vendedor de sanearlos cuando esos vicios le eran conocidos y él no se lo manifestó al comprador (art.1859).

2- Por prescripción:

A este respecto debemos distinguir si se trata de bienes muebles o inmuebles. Respecto de los bienes muebles la acción redhibitoria prescribe en el plazo de 6 meses. Respecto de los inmuebles, en un año.

En ambos casos, con una particularidad muy especial: estos plazos pueden ampliarse o restringirse por voluntad de los contratantes. Se presenta aquí una distinción con el plazo de prescripción del pacto comisorio en materia de compraventa por no pago del precio al tiempo convenido, pues en este caso la ley fija un plazo máximo de prescripción y las partes sólo pueden fijar uno menor pero no ampliarlo. El plazo de prescripción de la acción redhibitoria se cuenta desde la entrega real de la cosa".

Por su parte, la acción estimatoria prescribe en el plazo de un año para los muebles y 18 meses para los inmuebles (art.1869). Este plazo también se cuenta desde la entrega real. El art.1869 nada dice sobre la posibilidad de ampliar o restringir estos plazos tratándose de la acción estimatoria. Sin embargo, Alessandri sostiene que también tratándose de esta acción las partes pueden ampliar o restringir este plazo, porque si no tuvieran esta facultad podría darse la situación que la acción estimatoria prescribiría antes de la acción redhibitoria en el caso de que las partes, haciendo uso del derecho que la ley les confiere, hubieran ampliado el plazo de prescripción de esta última.

El legislador ha establecido una norma especial para el cómputo del plazo de prescripción de la acción estimatoria para el caso en que la cosa vendida haya sido remesada a un lugar distante (art.1870).

2.- Obligaciones del Comprador:

1)- Recibir la cosa comprada,

2)- Pagar el precio.

Estas obligaciones están establecidas en los arts.1793,  1827 y 1871. La principal de estas obligaciones es la de pagar el precio, señalándolo así expresamente el legislador en el art.1871.

1.- Obligación del comprador de recibir la cosa comprada:

Está establecida en el art.1827 CC, que señala que si el comprador se ha constituido en mora de recibir la cosa, va a tener que pagarle al vendedor los gastos de alquiles de los almacenes, graneros y vasijas en que se contenga lo vendido. Además, establece el legislador que cesa la responsabilidad del vendedor por el cuidado de la cosa respondiendo solamente del dolo o culpa grave. Esta obligación del comprador de recibir la cosa que el compró no es más que la lógica consecuencia de la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida. Qué sucede si el vendedor se niega a recibir la cosa comprada por él:

a).-El vendedor puede pagar por consignación (arts.1598 y sgtes. CC).

b).-El vendedor podrá pedir la resolución o el cumplimiento del contrato por incumplimiento de la obligación del vendedor de recibir la cosa comprada (art.1489 CC).

2.- Obligación de pagar el precio:

Esta es la principal obligación del comprador (art.1871 CC). Es un requisito de la esencia del contrato de compraventa. En lo que dice relación con el tiempo y lugar de pago del precio, hay que estarse a lo estipulado por las partes.

De modo que si para el pago del precio las partes han fijado un plazo o una condición, habría que atenerse a ese plazo o condición. Si nada han dicho las partes, se aplican las reglas generales indicadas en el art.1872 CC. Sobre esto hay que tener presente que el pago del precio no puede hacerse por parcialidades (art.1591 CC). Si de parte del vendedor hay resistencia de recibir el pago, se puede pagar por consignación.

La ley confiere al comprador un derecho de retención del precio, que se traduce en que la obligación de pagar el precio por el comprador se suspende cuando éste deposita el precio en el tribunal con la aprobación del juez, a causa de haberse perturbado su posesión de la cosa o de existir acciones reales sobre ella, no conocidas del comprador.  Se trata aquí no de un pago por consignación, sino de un depósito en el tribunal, lo que es una retención judicial del precio que dura hasta que el vendedor haga cesar las perturbaciones o caucione las resultas del juicio (art.1872 inc.2 CC).  Así por ejemplo, se ha resuelto que si se trata de la compraventa de un inmueble y un tercero obtiene una medida precautoria consistente en la prohibición de gravar o enajenar el inmueble (lo cual se traduce en la prohibición de hacer la tradición del mismo), el comprador perfectamente va a poder hacer valer este derecho de retención.

Si el comprador se constituye en mora de pagar el precio, el vendedor va a poder demandar a su arbitrio el pago del precio o la resolución del contrato, en ambos casos, con indemnización de perjuicios. Es decir, va a poder poner en acción la condición resolutoria tácita contemplada en el art. 1489 CC y que se encuentra reiterada en materia de compraventa en el art.1873 CC

Escritura de compra venta  Numerio Negidio

En ___, ante mi notario público____ de la notaría pública__, domiciliado  en ____, comparecen: Aulio Agerio, comerciante , ____, en representación  de “Inmobiliaria  Roma”, según se acredita, ambos domiciliados en  ___, por una parte y la otra, doña Julia Popea , soltera, médico cirujano,  ___, y doña Domina Julia , dueña de casa , casada en régimen de separación de bienes, ___, domiciliada en ___; los comparecientes mayores de edad, a quienes conozco  por haberme  acreditado sus identidades con las cédulas ya referidas y exponen:
Primero: Inmobiliaria Roma, representado por Aulio Agelio, vende en parte iguales,  a  doña  Julia, y a doña Domina Julia,  las que compra y acepta para si, el departamento_ del cuarto piso, la bodega correspondiente al departamento y el derecho al estacionamiento de un automóvil en el subterráneo, del edificio de calle ___, constituido de acuerdo a los planos  agregados al final del registro del mes de febrero  de __, en el conservador de bienes raíces de__.
La vendedora adquirió los inmuebles, por compra que hizo a doña Lidia Vera, según consta  de la escritura publica, de fecha ___, otorgada ante notario publico_,  notario titular de__ notaria de__, la cual se inscribió a___, del conservador de bienes raíces de__. Se comprende en la venta, los derechos que a los inmuebles que se venden les corresponde en los bienes comunes, entre los cuales se encuentra el terreno, que deslinda como sigue: Al norte, con  lote  numero uno, de la compañía de Seguros Coliseo; Al sur, con lote numero cuatro, de __; Al oriente, con la propiedad de___ , en veintiún  metros quince centímetros; y Al poniente, con calle___, en veintinueve  metros, noventa y cinco centímetros; Segundo: El precio de venta es la suma de ___, que se paga al contado  y la vendedora declara recibir  en este acto en dinero efectivo  y a su entera satisfacción. Las partes renuncian a toda resolutoria, en relación al  contrato que por este acto celebran;  Tercero: Los inmuebles se venden como cuerpos ciertos, en el estado en que actualmente  se encuentra, el que es conocido de las compradoras, con sus cuentas de consumos, gastos comunes y contribuciones, pagadas y al día, con todos sus usos, derechos, costumbres y servidumbres, libres de todo gravamen, prohibiciones o embargo respondiendo la vendedora del saneamiento en conformidad a la ley; Cuarto:  La entrega material de los inmuebles se efectuaran en plazo de cinco días, contando desde la fecha de esta escritura; Quinto:  Los gastos notariales que origine esta escritura, serán de cuenta de ambas partes por mitad y  los de su inscripción en el conservador, serán de cargo de las compradoras; Sexto: Para todos los efectos del presente contrato las partes fijan domicilio__ y se someten a competencia de los tribunales;  Séptimo: Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir las inscripciones, anotaciones  y subinscripciones que procesan, especialmente en el conservador de Bienes Raíces de__; La personería con que actúa don Aulio Agerio, por Inmobiliaria Roma , consta de la escritura de constitución de la sociedad, de fecha__, otorgada en la notaria  de __ , la que no se inserta a pedido de las partes y por ser conocida del notario que autoriza. doy fe.

Consecuencia de la resolución de la compraventa:

En esta materia hay algunas reglas especiales:

1)- La regla general en materia de resolución es que producida ésta no se deben los frutos percibidos en el tiempo intermedio (tiempo que va entre la celebración del contrato y su resolución art.1488).

 Pero el contrato de compraventa, cuando la resolución se produce por el no pago del precio, el comprador va a tener que restituir los frutos, ya sea totalmente cuando no ha pagado nada, o parcialmente en proporción a la parte no pagada, en caso de que haya habido un pago parcial (art.1875).

2)- La regla general en materia de resolución es que tratándose del pago de expensas y deterioros se presume la buena fe del deudor resolutorio.

 Pero, tratándose del contrato de compraventa, se presume legalmente la mala fe del comprador que no ha pagado el precio, salvo que este pruebe lo contrario, es decir, que fue fortuita, y no por culpa de él ha sufrido un deterioro tan grande que le impide pagar el precio (art.1875 inc.3). El hecho de que se presuma legalmente la mala fe del comprador significa que si éste no puede comprobar lo contrario en los términos del art.1875 inc.3, se le van a reembolsar solamente las expensas necesarias que hubiere hecho, pero no las útiles ni las voluptuarias, pudiendo en este caso, sí llevarse las materiales, siempre que concurran los requisitos de los arts.910 y 911.

3)- Si hubiese habido arras, la resolución del contrato de compraventa por no pago del precio faculta al vendedor para retenerlas si las hubiera recibido o para exigirlas dobladas si las hubiera dado (art.1875).

4)- En el art.1876 inc.1 se señala que la resolución por el no pago del precio, respecto a los efectos que produce en relación con los terceros poseedores, se rige por los arts.1490 y 1491. Este inc.1 del art.1876 es totalmente inoficioso, porque aún cuando nada hubiere dicho, de todos modos se hubieran aplicado los artículos señalados. Pero, tiene importancia el art.1876 por lo dispuesto en su inc.2, ya que establece un resguardo en favor del tercero, consagrando una inadmisibilidad probatoria amplia en su favor cuando en la escritura se dice que se pagó el precio, ya que en tal caso se admiten solamente dos pruebas en contrario:

• la de la nulidad de la escritura,

• la de la falsificación de la escritura.

Este resguardo es solo respecto de terceros, de tal manera que entre las partes podrá probarse que no hubo pago del precio de la compraventa, aun cuando en la escritura se diga lo contrario y las únicas limitaciones que pudieran existir aquí son las de la testimonial de acuerdo con el valor de la cosa (art.1708 y 1709).
Si llega a probarse que no hubo pago del precio, no obstante haberse pagado, se va a poder pedir la resolución del contrato o que se declare simulado.

(iii).-Pactos Accesorios al Contrato de Compraventa.

Entre los pactos accesorios al contrato de compraventa, podemos indicar.

1º.- El Pacto Comisorio  (art. 1877 y sgtes.).

2º.- El Pacto de Retroventa (art. 1881 y sgtes.).

3º.- El Pacto de Retracto (art. 1886).

4º.-  Otros Pactos (art.1887).

1.-Pacto Comisorio:

Es necesario hacer distinciones entre:

 a) Doctrina

 b) Derecho positivo.

a).-En doctrina en general, se entiende que el pacto comisorio es "La estipulación que hacen las partes de que el contrato se resolverá, si uno de ellos no cumple su obligación".

 Es decir, el pacto comisorio en doctrina no es otra cosa que la estipulación expresa de la condición resolutoria tácita.

El pacto comisorio procede en toda clase de contratos en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, lo cual es importante, especialmente respecto de los contratos unilaterales, toda vez que la condición resolutoria solamente procede en los contratos bilaterales.

b).-En el derecho positivo chileno se plantea un problema:

 El pacto comisorio está definido y tratado en el contrato de compraventa en relación con la obligación del comprador de pagar el precio (art.1877).

Luego, en estricto derecho, el pacto comisorio se aplica solamente en la compraventa y respecto de la obligación de pagar el precio. De no ser así, no podría hablarse de pacto comisorio, y los tribunales en ciertos casos así lo han entendido, hablando no de pacto comisorio sino que de "condición resolutoria tácita expresada".

No obstante que ésta pareciera ser la doctrina correcta, se acostumbra a denominar, como pacto comisorio, a la estipulación expresa de la condición resolutoria tácita.

Para el análisis del pacto comisorio se debe distinguir:

1º.-Pacto comisorio en el contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de pagar el precio.

Este pacto comisorio puede ser simple o calificado, y consiste en la estipulación de que si no se paga el precio se puede resolver la compraventa, esto en cuanto al simple.

Es calificado, o con cláusula de resolución ipso facto en la compraventa. No opera de pleno derecho sino que la consecuencia que produce es que el tiempo de que dispone el comprador para cumplir con su obligación, de pagar el precio, es reducida, porque va a disponer de 24 horas contadas desde la notificación judicial de la demanda.

2- Pacto comisorio en el contrato de compraventa, por incumplimiento de cualquiera otra obligación. Puede ser simple o calificado.

2.-Pacto de retroventa.

 Art.1881. y sgtes.

Concepto:

“Es aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o  en defecto de esta estipulación lo que haya costado la compra".

Se trata entonces de una venta sujeta a una condición resolutoria ordinaria potestativa que depende de la sola voluntad del acreedor (vendedor); luego, es válida.

En el fondo el pacto de retroventa es una caución, ya que el comprador va recibir la cosa y no la va a devolver hasta que se le restituya el precio que dio por ella; o la cantidad que se hubiere estipulado. Esta suma es en el fondo el préstamo que se le hizo al vendedor.  Es decir en vez de constituir una hipoteca, se vende con pacto de retroventa.

Requisitos del Pacto de Retroventa.

1)-  Tiene que estipularse al momento del contrato.  El Art.1881, nos dice que "por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de...", redacción ésta que nos está indicando que ello debe hacerse en el momento mismo de la celebración del contrato y no con posterioridad.

2)-  Debe estipularse un precio que el vendedor va a tener que pagar por la cosa cuando vuelva a comprarla.

En caso que nada se diga a este respecto, ese precio será el mismo de la compraventa.

3)-  Debe señalarse un plazo dentro del cual el vendedor va a poder recuperar la cosa que ha vendido (art.1885).

Las partes tienen una relativa libertad para fijar este plazo, porque ellas pueden estipular el plazo que deseen siempre que no exceda de 4 años. Encontramos aquí una situación similar a la que se presenta en el pacto comisorio por incumplimiento de la obligación de pagar el precio de la compraventa por parte del comprador, en el cual las partes pueden fijar el plazo de prescripción, siempre que no exceda de 4 años.

El problema que se ha planteado en el plazo del pacto de retroventa es si se trata de un plazo de prescripción o de caducidad. Se ha resuelto que se trata de un plazo de caducidad.

Efectos del pacto de retroventa.

Aquí hay que distinguir algunas situaciones:

a- Si el vendedor no hace uso de la facultad de recobrar la cosa o si deja transcurrir el plazo dentro del cual pudo ejercitar esta facultad.

En tal situación se consolida el derecho del comprador, es decir, el comprador que tenía la calidad de dueño condicional pasa en virtud de esta situación, a ser dueño puro y simple.

b.- Si el vendedor ejercita su derecho a recobrar la cosa vendida, deberá ejercitar una acción judicial en contra del comprador pidiendo la restitución de la cosa que vendió, debiendo, si reembolsa al comprador, las expensas que este hubiese realizado en mejoras necesarias no teniendo responsabilidad por las útiles y las voluptuarias. Por su parte, va a tener que indemnizar, el comprador al vendedor, los daños que se hubieren originado por su hecho o culpa.(Art.1883.).

c.- Efectos respecto de terceros:

El problema que pudiera presentarse dice relación con los terceros que pudiera haber obtenido algún derecho sobre la cosa. La ley nos dice que respecto de los terceros se aplica lo dispuesto en los Arts.1490 y 1491.(1882).

3.-Pacto de retracto.

Concepto: "Se trata de una venta sujeta a una condición resolutoria que consiste en que, si dentro de cierto plazo, que no puede pasar de un año, se presenta un tercero como comprador ofreciendo un mejor precio que el que se estipuló en la compraventa, se va a producir la resolución de ésta, a menos que el comprador o su adquirente mejore el precio en los mismos términos".

Una vez producida la resolución en virtud del pacto de retracto, se aplican a éste, las mismas reglas aplicables al pacto de retroventa.

4.-Otros pactos accesorios.

De conformidad a lo dispuesto en el Art.1887, pueden agregarse al contrato de compraventa cualesquiera otros pactos accesorios, siempre que sean lícitos.

Dichos pactos accesorios se van a regir por las reglas generales de los contratos.

 (iii).-La rescisión de la venta por lesión enorme.

La regla general en el derecho chileno, es no aceptar la lesión como vicio de los contratos. Esto al parecer tiene por objeto el otorgar estabilidad a los contratos.

Sin embargo, hay algunos contratos en que el legislador acepta como vicio la lesión enorme, siendo uno de ellos el contrato de compraventa de bienes raíces.(Arts.1888 y 1891).

La lesión enorme en la compraventa consiste en: "Desproporción grave entre el precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida".

En este caso lo que existe es una falta de equivalencia entre las prestaciones de las partes, lo que se traduce en que una de las partes obtiene una utilidad o ventaja desmedida frente a la otra, sufriendo esta última un perjuicio por la diferencia de valores.

Es justamente para proteger a las partes de esta situación, y frente al aprovechamiento que una de ellas puede hacer de la ignorancia o necesidad de la otra, que el legislador establece en la compraventa la lesión enorme. Aún más, le da el carácter de irrenunciable.

Requisitos para que opere.

1º.-  Que la lesión sea enorme en los términos del Art.1889.

La lesión debe revestir cierta gravedad pues al legislador no le interesa cualquier desigualdad en la equivalencia de las prestaciones, ya que siempre hay un margen razonable de utilidad y de pérdida, pero ese margen necesariamente debe tener un límite. Es por esto que cuando reviste cierta gravedad, esto es, cuando adquiere el carácter de enorme, el legislador autoriza que se rescinda el contrato. Hay que tener presente que la lesión puede ser invocada por ambas partes, a saber:

A).-Para el vendedor.

 Cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa vendida.

B).-Para el comprador.

Cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del que paga por ella.

La regla del Art.1889, parte de una misma base para el comprador y para el vendedor: La lesión resulta de la comparación del verdadero precio de la cosa con el precio que efectivamente se paga por ella.

El problema es aquí establecer Cuál es el Justo Precio?

El Art.1889 inc.2, dice que el justo precio se refiere al tiempo del contrato, siendo así, en el evento que se celebre un contrato de promesa de celebrar un contrato de compraventa, el justo precio se mira al momento de la compraventa y no al de la promesa CS.

2.- Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesión enorme.

No toda compraventa puede rescindirse por lesión enorme, sino que solamente la de Inmuebles, quedando así nuevamente el trato más preferente y resguardado que el legislador da a los inmuebles por sobre los muebles.

El que la lesión enorme se admita sólo sobre los inmuebles tiene además como razón, la de que los muebles cambian de valor con mayor facilidad.  Pero tratándose de Inmuebles, hay que tener presente que la lesión enorme no se aplica a la venta de éstos cuando ella se hace por el Ministerio de la Justicia (art.1891).  La razón es que en esas ventas hay una intervención del poder judicial y además porque el precio se determina en pública subasta, con lo cual se excluye toda posibilidad de lesión o abuso por parte del comprador.

Efectos que produce la lesión enorme.

La parte que sufre los efectos de la lesión, sólo puede accionar en contra de la contraparte pidiendo la rescisión de la venta. Es decir, que se deje sin efecto y que se proceda a las restituciones mutuas como ocurre para el caso de la nulidad.

En cambio, el culpable de la lesión puede solicitar que se le rebaje el precio o bien se le complete éste (según sea comprador o vendedor).  Esto porque este derecho de hacer subsistir el contrato devolviendo el exceso o pagando la diferencia, se lo confiere la ley solamente al culpable de la lesión. Y aún más, este derecho puede ejercitarlo sólo una vez que se ha dictado la sentencia que declara la rescisión.  (art.1890 inc.1).

Declarada la rescisión de la venta por lesión enorme por sentencia judicial, la parte a quien le es imputable la lesión (culpable), tiene un derecho opcional:

A)- Completar el precio o devolver la diferencia. 

En este caso va a subsistir el contrato, y debemos distinguir A quién es imputable la lesión?

• Imputable al comprador:

Este completa el precio pagando la diferencia.  Para establecer a cuanto asciende la diferencia, ella debe permitir completar el justo precio, menos un 10 por ciento.

Ejemplo. Si el justo precio es de $1000. y el vendedor ha recibido $400, el comprador debe completar $900, ya que ese es el justo precio con deducción de la décima parte.

• Imputable al vendedor:

Este tiene que restituir el exceso de precio recibido. Es decir, va a tener que pagar una diferencia, y para determinarla, se aumenta el justo precio en un 10 por ciento.

 Ejemplo: Justo precio $1000, el comprador ha pagado $2500, debemos aumentar el justo precio en un 10 por ciento lo que nos da $1100. El exceso, entonces, que debe restituir es de sólo $1400.

B).- Aceptar la rescisión enorme con todas sus consecuencias.

Es decir, se allana a ella, quedando así extinguido y sin efecto el contrato de compraventa. Lo que significa que se produjo la rescisión del mismo.

 Pero esta rescisión no es en realidad una nulidad, sin embargo produce sus mismos efectos, presentándose las siguientes diferencias:

• El comprador no restituye ni intereses ni frutos, sino a contar del día en que se notificó la demanda (art.1890 inc.2).

• Las partes no se reembolsan los gastos ordinarios por la celebración del contrato (art.1890 inc.2).

• El comprador no está obligado a indemnizar los deterioros de la cosa, salvo que se hubiere aprovechado de ellos (art.1894).

• Los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa antes de la rescisión, no caducan de pleno derecho por la sola declaración de rescisión, sino que el comprador va a tener que cancelar esos gravámenes para devolver la cosa sin ellos al vendedor (art.1895).

Extinción de la Acción Rescisoria.

1)- Por la destrucción de la cosa (art.1893).

Esto es así, porque producida la extinción de la cosa, ya no es posible su restitución, y la restitución es el efecto propio de la rescisión del contrato.

2)- Por la enajenación de la cosa (art.1893 inc.2).

  Si la cosa vendida sale del patrimonio del comprador, no hay acción rescisoria, siendo éste uno de los aspectos en que se presenta gran diferencia con la nulidad, la cual da acción reivindicatoria contra terceros poseedores (art.1689).

Pero si el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo un precio mayor al que él había pagado por la cosa, procede en su contra una acción indemnizatoria, pero que no es acción rescisoria por lesión enorme, Esta acción indemnizatoria, produce el efecto que el comprador va a tener que devolver el sobreprecio con un límite, que es el justo precio de la cosa con deducción de un 10 por ciento. En lo que el sobreprecio exceda de este tope, le pertenece lícitamente al comprador (art.1893 inc.2).

3.- Prescripción. Art.1896.
 La acción rescisoria por lesión enorme, prescribe en 4 años contados desde la fecha del contrato.

Notaria