Créditos Hipotecarios y obligaciones accesorias.-a

Chile

Análisis jurisprudencial: créditos hipotecarios y obligaciones accesorias

Por Sebastián Bravo I.

El día 25 de enero de 2016 se dictó por la Corte Suprema una sentencia que ha venido a zanjar con meridiana precisión un clásico problema procesal con el que han tenido que lidiar, en general, las instituciones bancarias, al momento de perseguir el pago de su créditos más atesorados: los créditos hipotecarios.

El cumplimiento forzado de una obligación caucionada con hipoteca, a priori pareciera ser bastante expedito y seguro, por cuanto existe nada menos que un bien raíz garantizando el pago de la obligación insoluta. Sin embargo, el procedimiento ejecutivo de obligaciones de dar, dirigido contra la persona del deudor, no siempre resulta efectivo para lograr tal cometido.

En efecto, ocurre de manera habitual que hábiles deudores, una vez notificados y requeridos de pago, enajenan a un tercero los bienes raíces que garantizaban el cumplimiento de la obligación, haciendo inoficioso el procedimiento ejecutivo iniciado por el acreedor hipotecario.

Lo anterior llama forzosamente al acreedor a hacer uso de su derecho de persecución, valiéndose de un procedimiento de desposeimiento en contra del tercero poseedor, obstaculizándose así el camino natural a la realización. Esto se puede tornar aun más engorroso, cuando tales terceros efectúan nuevas enajenaciones, haciendo circular el bien de mano en mano, distrayéndolo del acreedor.

Este escenario resulta bastante problemático, entre otras razones, por lo siguiente. Dado el caso en comento, el acreedor contará con dos acciones: una personal, en contra del deudor, y una real, en contra del tercero poseedor (llamada “acción de desposeimiento”). Pero ejercida la acción personal, y trabada la Litis, ¿existe algún plazo especial de prescripción para la acción de desposeimiento? el hecho de trabarse la Litis por el ejercicio de la acción personal, ¿interrumpe el plazo de prescripción de la acción real? Finalmente, interrumpido que fuere, ¿puede reanudarse dicho plazo, y desde cuándo? Estos son precisamente los problemas que ha zanjado la sentencia de fecha 25 de enero de 2.016, Rol 9.917-2015, de la primera sala de la Excma. Corte Suprema.

Efectivamente, la primera sala de la Corte conoció una causa que versa precisamente sobre un procedimiento ejecutivo de desposeimiento iniciado por una institución bancaria, que tuvo lugar luego de iniciado un procedimiento ejecutivo dirigido contra un deudor debidamente notificado y requerido de pago.

Ocurrió que se notificó al “desposeído” en un plazo que superaba con creces a los 3 años de prescripción de la acción ejecutiva, pero en circunstancias que al “deudor” se le había notificado dentro de plazo.

El Juzgado de Letras Civil resolvió acoger la excepción de prescripción opuesta por el desposeído, fundando su decisión en que el plazo se comienza a contar desde la mora del deudor, de manera que siendo notificado el desposeído luego de los 3 años, la acción se encontraba prescrita. Dicha sentencia fue apelada por el ejecutante, ante lo cual la Corte de Apelaciones compartió el criterio del Tribunal a quo, confirmando la resolución apelada, por los mismos fundamentos.

Ante esto, el ejecutante, recurrió de casación en el fondo por infracción de los artículos 2.514, 2.515, 2.516, 2.518, 2.434 y 2.503 del Código Civil, considerando que debió haber sido desechada la excepción de prescripción y acogida la acción ejecutiva, por cuanto por el hecho de haberse trabado la Litis en el procedimiento ejecutivo dirigido contra el deudor principal, se produce el efecto procesal de interrumpir la prescripción, pudiendo perfectamente ejercer con posterioridad la acción de desposeimiento en contra del tercero poseedor de la finca hipotecada.

La Corte Suprema, a diferencia de lo resuelto en primera y en segunda instancia, acogió el recurso de casación en el fondo, empleando el siguiente razonamiento. Respecto de la naturaleza de la acción de desposeimiento, sostiene que “emana del llamado “derecho de persecución” -ius persequendi- que el legislador reconoce a favor del acreedor sobre el inmueble objeto de la hipoteca que cauciona el pago de su crédito” (Considerando Séptimo). Dicho en otros términos, el derecho de persecución “se instrumentaliza por medio de la acción de desposeimiento”(Considerando Octavo),

A continuación indica que “mientras el inmueble gravado permanece en el patrimonio del deudor, la acción hipotecaria se confunde con la acción personal, pudiendo entonces el acreedor demandar en juicio ordinario o ejecutivo, según sea la calidad del título de que disponga el pago de su crédito, solicitando, en su oportunidad, el embargo de la finca gravada y su posterior subasta.

Sin embargo, cuando el predio gravado se transfiere a un tercero cobra trascendencia la acción de desposeimiento, porque en contra de éste no puede el acreedor proponerse una acción personal, sino sólo aquella de carácter real que tiene su origen en el mencionado derecho de persecución inherente a la hipoteca” (Considerando Noveno).

Asimismo, decreta la Corte que “tanto la doctrina como la jurisprudencia están acordes en que la hipoteca no puede extinguirse por prescripción independientemente de la obligación que garantiza, pues, según afirman los artículos 2434 inciso primero y 2516 del Código Civil, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la obligación principal a que accede, en aplicación del principio que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, de manera que no existe un plazo fijo y propio de prescripción para las acciones hipotecarias porque dependerá del plazo de prescripción de la obligación principal. Por lo mismo, mientras no prescriba la obligación principal tampoco prescribirá la obligación accesoria hipotecaria ni la acción que persigue esta última” (Considerando Undécimo).

Además indica que “lo hasta aquí expuesto permite colegir, indefectiblemente, que si la prescripción extintiva de la acción propia de la obligación principal se ha interrumpido en perjuicio del deudor personal, ello ha surtido efectos jurídicos en perjuicio del tercer poseedor o garante hipotecario, interrumpiéndose asimismo la acción hipotecaria de desposeimiento intentada en su contra” (Considerando Duodécimo).

Finalmente sentencia que “como corolario, no puede sino afirmarse que la notificación de la demanda en el proceso en que el acreedor dirige la acción de cobro -derivada de la obligación principal- contra el deudor personal, además de interrumpir el plazo de la prescripción de esa acción, produce el mismo efecto respecto de la acción hipotecaria, pues, de otro modo, resultaría posible que mientras la prescripción de la acción emanada de la obligación principal, caucionada con la hipoteca, ha sido interrumpida, el plazo de prescripción de la acción hipotecaria siga su curso y pueda eventualmente llegar a cumplirse, extinguiéndose por esta vía”. 

El razonamiento utilizado por la Corte, busca, en definitiva, dotar de utilidad a la función esencial de la hipoteca, ya que de no seguirse este criterio, la hipoteca dejaría de ser una auténtica garantía. En consecuencia, la acción hipotecaria mantiene su exigibilidad en tanto no prescriba la acción a la que accede, en este caso, la acción personal contra el deudor (Considerando Duodécimo).

Tal como anticipábamos, otro punto igualmente relevante y abordado asimismo por la sentencia, es si interrumpida que fuere la prescripción por la notificación de la acción personal, puede o no comenzar a correr un nuevo plazo de prescripción para la interposición de la acción hipotecaria, y en la afirmativa, a contar de cuándo.

La Corte, empleando un perfecto razonamiento, sostuvo que “zanjado como ha quedado que la interrupción de la prescripción que corre en contra del deudor personal afecta al tercer poseedor demandado, se plantea, sin embargo, una nueva cuestión que deberá ser dirimida, consistente en determinar la época en que corresponderá reanudar el nuevo cómputo del plazo de prescripción, toda vez que, una vez producida la interrupción, se inicia un nuevo término de prescripción, generalmente, de la misma naturaleza que el precedente.

El acto interruptivo provoca, indudablemente, la pérdida del tiempo de prescripción ya transcurrido, sin perjuicio de que el plazo pueda comenzar a correr nuevamente y, tratándose de una interrupción civil por demanda judicial o por cualquier otro recurso de tal carácter, es menester concluir que el efecto interruptivo deberá entenderse prolongado con cada acto procesal que renueve el ejercicio de la actividad jurisdiccional.

En el caso sub lite el efecto extensivo de la interrupción de la prescripción provocada por la respectiva notificación de la demanda ejecutiva en contra del deudor directo ha perdurado, si se tiene en cuenta que ese litigio no ha terminado por desistimiento de la demanda, abandono del procedimiento o sentencia absolutoria -hipótesis a que alude el artículo 2503 del Código Civil- manteniendo aún su vigencia” (Considerando Décimo Quinto).

En consecuencia, una vez trabajada la Litis por la acción incoada contra el deudor principal, e interrumpido el plazo de prescripción, no se reanudará el plazo de prescripción mientras se encuentre pendiente dicho proceso, por lo que nada obsta a la interposición de la acción hipotecaria en contra del tercer poseedor, inclusive años después de la interrupción.

Sin embargo, si el proceso seguido en contra del deudor principal termina por sentencia definitiva ejecutoriada, o por algún equivalente jurisdiccional, comenzará a correr nuevamente a partir de ese momento el plazo de prescripción para la interposición de la acción hipotecaria.

Quien sostenga un criterio contrario a esta Corte, podría apresuradamente objetar que tal razonamiento podría significar un incentivo perverso al ejecutante de simplemente notificar al deudor principal, y permanecer en la más completa inactividad sin ejercer jamás la acción de desposeimiento, para luego a su solo arbitrio, sin limitación temporal alguna, ejercer la acción hipotecaria en contra del tercero.

Sin embargo, lo anterior no es efectivo, dado que la permanente inactividad del ejecutante, sea en el cuaderno principal o en el cuaderno de apremio, conllevaría al indefectible abandono del procedimiento, produciendo como necesaria consecuencia la pérdida de la interrupción de la prescripción, y en definitiva, la imposibilidad de ejercer la acción de desposeimiento una vez transcurrido el plazo de prescripción inicial.

Finalmente, podemos colegir que la sentencia en comento significa un importante aporte jurisprudencial al hacer una interpretación lógica y sistemática de la ley, solucionando una importante aporía procesal.